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谁助推了澳洲房价疯长? 争论矛头再指移民

2017-03-16 来源:澳华财经在线 阅读数 4415 分享

谁助推了澳洲房价疯长?这一次,激烈争论的矛头对准了移民。

ACB News《澳华财经在线》报道,3月初,房产大数据公司Core Logic公布的最新数据显示,澳洲首府城市房价的增长速度已创近7年来最高水平。悉尼的房价年增率达到18.4%,创自2002年12月以来的最高水平;墨尔本年增率达到13.1%。墨尔本与悉尼的平均房价分别为79.5万元及61万元。整体来看,2月澳洲首府城市平均房价上涨1.4%,在过去的一年中上涨11.7%,创自2010年6月以来最高年增长速度。

Core Logic的数据显示,澳洲首府城市的房价自2012年6月以来每个月都有所上涨,已上涨47.3%,尤其是悉尼的房价更是暴涨了74.9%。

澳洲抵押贷款经纪公司Mortgage Choice与房地产数据研究机构Core Data联合发表的题为《伟大的澳洲梦想的演变》的白皮书,对1000名澳洲人进行的调查,在所有的受访者中,有67.3%的人表示,由于房价上涨,市场已“过热”。有87%的人认为,要实现传统上的拥有一套自己的独立房的住房梦想太难了。

无论是否承认楼市“泡沫”的存在,房产可负担性的矛盾日益尖锐,自然引起市场关于“泡沫”的担忧。从历史上看,催生楼市“泡沫”的因素可能不止一个,最近,令人出乎意料的是,移民问题卷入了楼市调控的争论中。 

稳房价VS降移民

3月初,美国总统川普在发表国情咨文时,曾变相称赞澳大利亚的移民体系:“保护我们的工人也意味着变革我们的移民法律体系……世界上的其他国家,比如加拿大,澳大利亚和其他国家的移民系统都是基于移民的个人能力和品质……如果废除现有的不加区分的移民体系,采用基于移民个人能力的体系,我们会在多方面受益。”

那边是川普对澳洲移民体系的肯定,这边是澳洲国内各派针对移民展开激烈辩驳。3月4日,资深经济评论家Judith Sloan在《澳大利亚人报》上撰文称,澳洲的房价涨成这样,主要是由于引进了过多的移民。

她写道,“拥有基于移民个人能力的体系和移民的规模是两回事”,如果人们通常将房价的可负担性与负扣税制度联系起来,那么将房价的可负担性与移民联系起来也是同样的逻辑。因为负扣税和移民都是影响需求的因素。

她在文中算了这样一笔账:在到2050年的33年中,澳洲的居民人口将要增加1200万,增幅为50%。与此相对照的,加拿大为1/3,美国为1/4,英国为1/5,新西兰为1/6。澳洲的海外移民占了人口增长数的一半,是所有英语国家中人口增长最快的。

“移民所带来的经济好处是什么呢?如果我们拿最近生产率委员会的估算来看,经济好处是非常有限的。”她说,“在2060年,即40多年后,与海外移民净增长为零的情况相比,人均GDP仅提高7个百分点。如果考虑到移民的年龄结构若与本地人一样的话,移民的经济好处还会大打折扣。”

她认为,移民不仅拉低了工资水平,抢占了当地人的就业机会,还推高了房价——虽然不是所有移民都要买房子,但是他们是租房市场维持火热的生力军,较高的投资回报率自然会刺激人们投资房产的热情。

Judith Sloan的结论是,若不削减引入移民的规模,房价问题就很难真正得到有效的解决。 

“房屋供应量不足”是个烟雾弹?

以往澳洲关于移民规模之争,多集中在就业和工资等问题上。Judith Sloan的这一将移民指为房价推手的评论,一石激千层浪。

《澳洲赫芬顿邮报》的副主编Josh Butler马上发了一条不客气的推文说:“别看《澳大利亚人报》上讲移民和楼市的垃圾。”

Butler也在《澳洲赫芬顿邮报》网站上发表了与Sloan针锋相对的言论,称降低移民规模会使房屋建造成本更高。他引用房屋行业协会(HIA)的经济学家Shane Garrett的话作为佐证:“重要的是要记住这点:去年全澳的很多新房屋是移民建造的。若不是这样的话,房屋建造成本会更高,最终结果是房屋供应更少。”

前工党领袖Mark Latham看到Garrett的这番话,专门向后者致电,询问是否有相关数据,证明移民在建筑业中占了显著的比重。Garrett的回答是“No”,并承认:“很明显,移民推涨了住房需求,因为他们总得有个地方住。”

Latham随后在一个名为“可持续发展的澳洲”论坛上发表了一篇讲话,讲话内容刊登在《每日电讯报》上,题为《伟大的澳洲梦变成我们的梦魇》。

他说,他从移民局得到数据是,2015-2016年,澳洲共新增2871个建筑业的绿卡持有人,而这些人的专业中还包括了民用工程和非民宅建设的工种。根据他的估算,在建筑业,移民所占全部从业者的比重不足1%。

Latham的讲话措词相当严厉,他指责澳洲主要党派工党、自由党和绿党的政治领袖们为了自己的既得政治利益出卖了公众利益,工党和自由党都支持“大澳洲”战略其实是为了扩大自己政治阵营的影响力。而房地产开发商(包括房屋行业协会)、销售代理商和中介机构都从快速人口增长中获得了好处。

近年来,房价猛涨的症结被许多媒体、学者和官员归结为“房屋供应量不足”。但Latham批驳说,这完全是政客们放的迷惑人的烟雾弹。

“悉尼不存在房屋供应短缺。开车沿着Camden Valley Way走,在Narellan 和 Liverpool之间,有许多新房像雨后蘑菇一样冒出来。特恩布尔的社会服务部副部长Angus Taylor说过:‘在西南悉尼地区已经新建了一个跟堪培拉一样大的城区。’”他说。

Latham 在结束讲话时说:“以人民的名义,必须终止它(当前的移民计划)了。” 

“对症下药”的两难困局

澳大利亚每年引入的海外移民在20万左右,这些移民大多集中在澳洲的两大地区:悉尼和墨尔本。在过去12年里,悉尼的人口增加了80万,墨尔本的人口增加了100万。而这两个城市也是历年来澳洲房价涨幅最高的城市。 


图表来源:macrobusiness

 如上图所见,未来悉尼人口若增加每年87000人, 20年后可达640万,相当于增加了整个珀斯的人口数,增幅约为1/3。 


图表来源:Macrobusiness

 而墨尔本的人口数预计每年增加97000人,35年后将达到800万,增幅约为7成。

调查机构Essential Poll上周的调查显示,有2/3的人支持减少新移民数量以解决房价上涨过快问题。

ACB News《澳华财经在线》报道,多年来,在澳洲媒体、政治家和学者口中,移民一直被视作“经济增长的引擎”,为澳洲的经济注入了动力和活力,增强了澳洲的国际竞争力。但是,被川普作为效仿榜样的澳洲移民体系,也因其不能反映劳动力市场的真实需求而受到很多诟病。如引入移民的职业清单中存在供给饱和甚至过剩的职业。

这一次,房价高企这个痛点又再次激起了澳洲国内对于“大澳洲”移民计划的讨论。不过问题是,即使真是过多的移民推高了房价,移民规模能说砍就砍吗?

也许如生产率委员会估算的那样,长期来看移民对人均GDP的贡献较低,但是就眼前来说,若大幅削减工作签证和绿卡数量,一些经济部门就要受到严重影响。比如留学,这是目前澳洲的第三大出口产业。2016年9月,全澳的学生签证持有者有47万。许多留学生来到澳洲留学的目的就是为了获得工作签证和绿卡,从某种程度上说,“留学+工作签证/绿卡”是一个整体出口产品。在过去十多年中,留学生获得工作签证和绿卡的难度已经增加了许多,如果进一步削减,意味着进一步降低留学澳洲的产品价值。

当然,更直接受影响的是房地产。世界经合组织上周警告说,澳洲房价和家庭债务都已经达到“前所未有的高点”。矿业衰退之后,澳洲的房地产业对经济发挥了举足轻重的支撑作用。如果骤然减少移民规模,澳洲楼市有崩盘的危险,并会导致新的经济衰退。

这个两难的困局,本质上是个对短期利益和长远利益如何权衡的问题。澳洲政府最终会如何抉择,目前还不得而知。

但澳华财经记者采访的一位不愿透露姓名的华人移民中介律师称:“目前各类移民的审批进度都比过去慢了好多。”

责任编辑:Judy

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