澳洲亿忆网专栏财经行业聚焦【第三只眼】悉尼住宅地产财年总结(Part I )

【第三只眼】悉尼住宅地产财年总结(Part I )

2017-05-19 来源:麦克斯房产经济频道 阅读数 589 分享到微信:

众所周知的澳洲房贷紧缩政策,让麦克斯在过去3个月时间是疲于奔命(给自己找个借口)有一段时间没有更新公众号。有感于同行的督促(自己挖的坑,含着泪也要填完),又临近澳洲财政年底,麦克斯就做一次非专业不全面总结。

截至到2016年的12月,悉尼住宅地产市场战果如下:

如果大家对于单个的数字没有太大感觉的话,下面是1966年到2015年底的悉尼独立屋中位价统计。

当然,基于全悉尼的数据统计,虽然宏观上有一定的讨论意义,但是对于我们每一个投资者或者购房者来说,依然不能解决,到底该不该买?到底该买哪?到底该买什么类型的?

哲学上,对于同一件事,总喜欢同时抛出三个问题,从而使思考显得更深刻。

对于这个小结,麦克斯也会拿出这三个问题,来试图解答一下。

1,到底该不该买?2,到底该买哪?3,到底该买什么类型的?

既然是小结,就缺不了更进一步的数据,为了能更详细的了解悉尼各个Suburb的区别,麦克斯搜寻了ANZ银行的估价系统报告。

挑选了28个悉尼Suburb在过去10年中的公寓,独立屋,增幅表现,中位价和租售比,相信能得到一些规律。

麦克斯的这次报告将会围绕着这个数据报告,做一个数字背后的推演!

Topic 1

到底该不该买?

经济学上,对于所有决策的逻辑判断都是比较结果,正所谓没有比较就没有伤害。买房对于大多数人来说,潜意识都知道是应该的事,而理性分析下,结果会是怎么样的呢?

在这个28个区域的数据中,麦克斯通过统计学上中位值取样,得到了悉尼Metro Area的一些基本数据(其中独立屋的中位价明显高于ABS的统计,麦克斯理解是这些热门的Metro Area在整个市场中处于一个相对高位的位置。)

接下来就是各种比较的过程

下图是悉尼独立屋和公寓楼的租售比对应银行基础存款利率的35年比较。

其中,不难发现,2008年之前,对于买房还是存款,在不讨论银行贷款加杠杆的前提下,一般群众还是很难做出决策的。很长一段时间中,房产的年租金回报率都不及银行的存款利息。但是2008年之后的大环境,存款在银行就没有任何优势,在不考虑房产增值的情况下,只是租金回报就会远高于存款利息,特别是公寓房的年租金汇报率。

那除了存款,国债呢?以下是市场上的主要国债产品,其中回报率最高的是2047年到期的30年国债,年回报3.44%

那作为投资界的明星“股票”,在过去10年里是怎么样的表现呢?

整整10年,整个股票市场的市值几乎没有什么变化。用零和博弈来形容这个市场在过去10年的表现,我想并不为过。

当然,也不乏其中赚的砰满钵满的大神,但是对于各位还没决定买哪一支股票的围观群众们,真的想好了要上这个赌桌了么?

小结的第一部分接近尾声,在这个Topic中,不难得到一个答案,至少在过去的10年中,悉尼的住宅地产市场提供了一个稳定而高效的资产回报。

现金或者银行存款无疑是一种财富自杀行为。国债的汇报率和银行存款相差无几,对比未来的通货膨胀来说,简直是杯水车薪。而股票的投资回报的巨大不确定性,让普通投资人来说望而却步。

而基于对人口增幅和房屋供应量在整个悉尼市场供不应求的状态来看,单单就公寓房的租金回报率就KO了其他的几个投资方式。

悉尼的住宅地产,在第一轮的比拼中,拔得头筹,当之无愧的不二选择。

敬请期待第二期,小结持续更新中。。。

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责任编辑:Judy

*文章内容转载自麦克斯房产经济频道,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

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