澳洲亿忆网专栏地产地产观察每日地产 | 2018年如何成为银行追逐的优质贷款客户?

每日地产 | 2018年如何成为银行追逐的优质贷款客户?

2018-01-16 来源:每日地产ozreal 阅读数 2273 分享

新年伊始,Corelogic各项数据显示澳洲两大城市,悉尼与墨尔本的地产市场逐渐回归常态,过往5年高速增值的市场或会经历小幅调整,但供需逐渐趋于平衡。

经历了上一轮地产市值腾飞的投资客,犹如坐稳金矿实力大增,大多持续观望以寻觅投资良机。而初涉地产的年轻代,也在紧密注视市场变化,等待竞争冷却适机入市。

无论熊市还是牛市,澳洲每年逾十八万五千移民的增长,对一个人口两千四百万的国家而言,房地产市场仍然是普通人最为稳健的投资领域。

2016年9月至今,金融监管机构出台一系列宏观政策以抑制房价,令澳洲房地产市场在全球低息环境中成功软着陆。澳洲储备银行的基准利率(Official Cash Rate)自2016年8月来一直维系在1.5%,为半世纪最低基准利率。相比历史平均水平6% 而言(1990-2018),当前融资成本对任何投资客都有强大吸引力。

只是,现实生活中投资不是买香蕉。只有审时度势,细心筹划的投资客才能在借贷政策紧缩的大环境中,灵活运用资金杠杆,实现投资目标。2018年,究竟怎样才能成为银行竞相追逐的优质贷款客户?

CCR时代到来,请用心对待个人信用记录

在澳洲,几乎每一位成年人都有一份信用档案,里面记载过往5年所有信用咨询记录。从签手机合同,网上开信用卡,各间金融机构的贷款咨询,家庭住址到雇主信息都有记录。这些信息整合之后系统会自动生成一个分数,称为“信用值”(credit score)。这份信用记录在今年7月1号,会升级为综合信用报告(CCR- Comprehensive Credit Reporting) - 除了更加完整的信用申请信息,还会增加现有债务信息和还款表现。

这个由澳洲现任财长Scott Morrison提出的改革议案,已经通过并得到储备银行(RBA)与澳洲四大银行的支持。从2018年7月1号开始,四大银行承诺为CCR提供至少50%现有客户信用信息,更计划在未来12个月内,四大银行之间实现100% 信用资讯共享。

CCR同时会逐步引入非金融机构的客户信用资料,包括能源公司,大型零售企业以及所有涉及个人信用的服务提供商。而澳洲近年高速发展的众多金融科技公司,将会是这次信用记录改革的最大受益者。

所以,投资客们请务必珍惜个人信用记录:减少非必要信用咨询,避免为追求低利息反复申请信用卡,慎重对待贷款申请,避免在短时间内向多家金融机构递交申请。在CCR正式展开之前,请养成良好还款习惯。及时付账,不拖欠,即便是一张水费单,也务必在到期之前付款!21世纪的贷款,正在逐步向“大数据模式”进化,你的个人信用度就是未来贷款的最重要参考指数。

交税,也是为了有效贷款

2017年华裔人口在澳洲首次突破100万,华人逐步深入到澳洲经济各行各业。截至2017年6月底,澳洲共有220万间中小企业,经济贡献占全国GDP总值57%。完善的市场环境与优惠的税收政策,吸引着更多人士加入创业大军。

很多人误解自雇人士可以不交税,或只需要象征性缴纳少额税金,曾经的事实正渐渐成为代价不菲的误会。澳洲税局(ATO)目前利用大数据技术,以前所未有的力度监察中小企业的缴税纳税情况。2018年营业额在澳币2500万以下中小企业税率为27.5%,未来10年税率会逐步下调到25%。优惠的税务政策背后将会是愈加严格的监管措施。

对于有贷款需求的中小企业业主,完整且合理的税务资料是最为有效的敲门砖。事实上,很多商业银行已经简化了贷款申请资料。目前,四大银行大部分都只需要自雇人士提交一年的税务资料。而在测算还款能力时,企业运作过程中产生的折旧,商业利息支出,非重复性生意花销与部分养老金支出,都可能纳入企业盈利能力评估以增强还款能力。

缴税不多却需要贷款的企业业主,在2018年仍然有Low Doc可以选择,但会面临金融机构收取的高昂风险费用(Risk Fee)。按时纳税,合理纳税,是中小企业主2018年贷款的关键词。

灵活利用公司,信托与自我管理养老金(SMSF)贷款

过往12个月,个人贷款的难度不断增加。政府金融监管机构着重督查以下三方面1.家庭与个人实际花销 2.使用名义利率(7.25-8% p.a.) 计算现有债务偿还能力3. 限制投资房还款方式 -只还利息的付款方式通常会令利率增加0.25-0.3%p.a.,从而大幅增加贷款成本。

对于持有多个房产的投资客们,用个人名义购置物业的难度随着政府监管力度的增加,愈加困难。很多投资客现金流充裕,却因为不能满足银行策要求而无法及时贷款,从而错失良好的投资机会。

2018年,投资客比以往任何时候更加需要聆听专业人士的意见。一个有效的专业团队包括地产知识丰富的会计师,专业的贷款经纪人,房产律师以及相互信任的投资伙伴(JV)。在确认投资项目初期邀请团队各方给予专业意见,尽早形成切实可行的贷款方案。

公司与信托为主体的贷款通常意味着更多的融资渠道,譬如商业贷款。不同的监管机制与审批标准,扩展合理操作空间,从而满足融资需要。

稳定的正向现金流,是2018贷款致胜法宝

无论从事什么职业,递交一份漂亮的银行存款流水单,对贷款申请会有事半功倍的效果。假使银行存款证明能够显示稳定的收入进账与资金盈余,通常会迅速提升贷款成功率! 虽然没有任何一间金融机构明文规定需要这样一份材料,但是请记住 - 银行借贷是锦上添花,而非雪中送炭。如果借款人可以通过申请资料展示健康的正向现金流,稳定的还款能力,那么银行将会非常愿意借钱给你。

如果没有意外,2018年贷款审批将会更加严格。想要成为银行争相追逐的客户除了展示良好的信用记录,稳定的还款能力,还需要合理的自我包装。一份完美的贷款申请,能够向金融机构充分展示申请人的信用价值,贷款自然是一个愉悦的过程。

在过往12个月,我听到很多人士抱怨贷款难的问题。而事实上,澳洲各间商业银行正在以各种方式争相吸纳符合标准的“优质客户“,各种各样的营销手段未曾间断。2018年,商业银行将会更加依赖贷款业务以实现利润持续增长,特别是在运营成本大幅增加的一年。 

今年澳洲四大银行及麦考理银行面临着高达15亿澳币的银行征税(Bank Levy), 接受政府皇家调查和各项监管机构罚款(CBA因违反反洗钱法而面临超过10亿澳币的历史最高民事处罚)。相比较2017财年,四大银行总体盈利达到澳币310.5亿,如何在地产周期冷却期保持强劲的盈利能力,同时配合政府房地产市场的宏观政策...或许,商业银行比普通贷款客户更加苦恼。

简单的说,2018年商业银行有大量资金需要放贷,低息环境在可预见未来保持稳定,市场愈发理性,房屋价格将会更加趋于真实价值。房产投资手法方式可以多样化,但想获取最适合的贷款方案,则非常需要咨询贷款专家,从而成为银行争相追逐的理想客户。随着区块链金融,人工智能等创新科技的迅速发展,贷款行业势必面临全新游戏规则。所有革新的过程中都有赢家,期待2018年有更多的理想客户顺利贷款成功。

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责任编辑:Tian

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