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浅谈房地产行业的大画卷

2019-05-14 来源:中联集团 阅读数 1972 分享

房地产是经济发展的马达、经济周期之母、金融趋势的晴雨表。无论在发展中国家,还是在发达国家,房地产业在宏观经济中都起着牵一发而动全身、举足轻重的作用。

提到房地产,人们最先想到住宅。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”房地产的意义首先在于为人们提供居住场所。

除了住宅之外,还有商业地产。“滕王高阁临江渚,佩玉鸣鸾罢歌舞。”购物中心、CBD办公楼、物流仓储、工业用地等为人们日常的商业活动提供了必不可少的条件。

房地产兼具消费品属性(居住需求,包括首次置业的刚需和第二次置业的改善性需求)和金融属性(投资或投机性需求,在价格的博弈中获得价差,并且可以加杠杆)。

房地产对经济的重要影响

房地产对经济的重要影响,其一体现在其占经济总量的比重;其二体现在其产业政策和产业健康对于经济上下行的正比影响。

根据拉斯·特维德在《逃不开的经济周期》中的测算,在典型国家,房地产财富一般是可变价格财富总量的50%,这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。

以澳大利亚为例,此图显示了澳大利亚房地产委员会2018年的数据,房地产产值占全澳GDP的13%,超过医疗、矿业、零售业,稳居第一。房地产行业是澳大利亚最大的雇主,雇佣了140万名员工。也就是说,澳州的上班族,每4人就有1人从事与房地产相关的工作。澳洲2460万人中,其中1480万人的养老基金(约六成),其投资去向都与房地产行业相关。

此外,由于制造业投资、地方基建投资、服务业部分领域投资跟房地产挂钩,根据测算,房地产链带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右。房地产还带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。

房地产对经济的重要作用其次体现在,其产业政策和产业健康对于经济上下行的正比影响。经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,而经济衰退则多与房地产产生投机泡沫以及去泡沫行为有关。

活跃的房地产市场带动经济繁荣,道理显而易见。房价上涨会导致消费者支出增加,总需求(aggregate demand)因此上升。这将意味着GDP增长,经济增长率快速提升。

世界上可考证最早的房地产泡沫发生于1923-1926年的美国佛罗里达州,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为源头的20世纪30年代的全球经济大危机大萧条。再后来的1997年亚洲金融风暴、美国2008年次贷危机都与房地产泡沫有关。

美林投资时钟与地产周期

月有阴晴圆缺,房产发展和经济发展的波峰和波谷其实颇有规律可循。世界最大的证券零售商和投资银行之一——美林证券,在超过30年的数据统计分析中,提出了投资时钟理论,投资时钟的分析框架有助于投资者识别经济中的重要拐点,从周期的变换中获利,被投资界奉为经典的经济周期分析工具。

图源:MBA lib

根据经济增长和通胀状况,美林的投资时钟将经济周期划分为四个不同的阶段:

“经济上行,通胀下行” 构成复苏阶段;“经济上行,通胀上行”构成过热阶段;“经济下行,通胀上行”构成滞胀阶段;“经济下行,通胀下行”构成衰退阶段。

如上图所示,经典的“繁荣——萧条”周期从左下角开始,沿顺时针方向循环;债券、股票、大宗商品和现金组合的表现依次超过大市。

很明显,房地产价格的上升正是经济景气的表象。但是,一旦经济的上升态势达到最大值,很有可能进入衰退阶段,随即出现的利率上升等情况,也将反过来影响房地产市场。

遵循投资的时钟理论,房地产本身也呈现周期性。具体来讲,地产周期符合投资时钟的大规律,又有自己的体系。

图源:Property Inc

房地产周期的四个阶段:从左下角开始顺时针旋转,依次为“复苏与增长阶段”、“繁荣阶段”、“危机与衰退阶段”、“萧条阶段”。

复苏与增长阶段:此时,表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷,自住需求者入市,投资、投机需求基本不存在,价格、租金价格低下。经济发展,老百姓住房需求增长,带动房价增长。这一期间涨幅稳定,大概每年上涨6-7%。各种因素带动房价继续缓慢回升,银行也紧跟趋势释放更多贷款,市场充满乐观情绪,投资者信心饱满,市场预期良好,房地产投资转而旺盛。

繁荣阶段:此阶段比复苏阶段要短,巅峰期稍纵即逝。具体表现为:房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃,市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房,进而新增投资数量下降,销售难度加大,交易量下降,空置率增加,市场出现悲观情绪,持币观望。

危机与衰退阶段:当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时,就预示着房地产周期的拐点将至,由盛转衰。具体表现为交易量萎缩、房地产投资下降、市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌,房地产业失业人数激增。

萧条阶段:经过急速而又痛苦的危机后,房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退,意味着经济崩溃。表现为:房价和租金持续下降,交易量锐减,空置率居高不下,大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出,市场正常需求缓慢增长,政府减少限制性干涉,市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。

和其他商品一样,房价受到供需关系影响,供不应求的时候价格上行,供大于求的时候价格下行。当然,下跌不是无止境的,当市场挤掉泡沫,房产价格如实反映供需关系的时候,房价下行停止,进入下一个轮回。

人口和金融政策,地产周期的决定因素

影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期变量,也包括土地政策等中期变量,还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量。因此,房地产周期可以分为长中短周期,长期看人口、中期看土地、短期看金融。

从房地产的供需角度看,人口、金融均属需求侧因素,土地则属于供给侧因素,人口、金融、土地综合决定房地产周期。

衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投资、库存等;而衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回报率、空置率等。

人口政策

房地产周期属于人口周期的一部分。一个国家、城市、地区的人口年龄构成和人口迁移都会对地产周期产生影响:初期,人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率,居民收入快速增长,消费升级带动住房需求;20-50岁置业人群增加(20-35岁首次置业为主,35-50岁改善型置业为主),带来购房需求和投资高增长;高储蓄率和不断扩大的外汇占款,流动性过剩,推升房地产资产价格。

图源:中信证券

由图可知,美国37岁-45岁年龄段购房需求最旺盛,房地产需求与年龄结构息息相关,呈现明显周期性。

澳大利亚是一个移民国家,人口数量的变化对于房地产市场举足轻重。与现有居民相比,移民更倾向于迁移到澳大利亚的大城市,这增加了对大城市住房的需求。

图源:THE CONVERSATION

图片显示澳州两个城市,2006-2011(浅黄色)、2011-2016(橘黄色)、2017(橘红色)年均房屋建造数量以及房屋建造需求(红色),左侧为悉尼,右侧为墨尔本。 缺少2017年墨尔本供应量的原因是因为临时审批出了变化。

这两个城市由于人口激增,住房供不应求的局面越发严重。悉尼政府启动 “大悉尼”战略,预计在2056年前开发城郊,打造一个超级大城市,在2016-2036年间,将在中部海岸之外增加72.5万新住房。墨尔本市也采取了相应的扩张计划,在2015-2051年间,预计新增155万新住房。

2017年澳洲城市发展研究院(维多利亚州)的报告表明,墨尔本对于房产建设的审批在最近1-2年实行了有效管控,保证供求比维持在稳定健康的水平。

无论是悉尼还是墨尔本,政府一方面要对城市规划进行大开大合的设计,一方面还有要精准掌控发展的节奏,还真是不容易。但退一步看,澳洲两大城市的对于住房的需求是一直都在的,不然租金也不会这么高。不管每年建多少,卖多少,市场需求就像堤坝后面的水,虽一时被挡住,但一直在储蓄。一旦闸门放开,就是房价回归的时刻。

人口是房价的坚实支撑,人口流入以及中青年人口的比例增加意味着不断增长的住房需求,移民的涌入,为澳大利亚,尤其是悉尼和墨尔本这两个大城市带来源源不断的消费潜力。

金融政策

金融政策(利率、流动性投放、信贷、首付比等)既是各个国家进行宏观经济调控的主要工具之一,也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持,利率、首付比、信贷等政策将影响居民的支付能力,也影响开发商的资金回笼和预期,对房市供求波动影响较大。

世界各地房地产泡沫的形成大多受低利率和充裕流动性推动,而房地产泡沫破裂则大多可归因于加息和流动性收紧。

金融政策在房产周期中体现为:政策下调利率和抵押贷首付比,居民支付能力提高,房地产销量回升,商品房去库存,供不应求,开发商资金回笼后购置土地,加快开工投资,房价上涨,商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为。

当房价出现泡沫化,政策上调利率和抵押贷首付比,居民支付能力下降,房地产销量回落,商品房库存增加,供过于求,开发商资金放缓购置土地和开工投资进度,房价回落,商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。在这个过程中,情绪加速器、抵押物信贷加速器等会放大房地产短周期波动。

图源:RBA

上图为2000年12月-2015年12月悉尼房价(蓝线)与利率(红线)对比图,可见房价与利率成负相关。

澳州房价现在处于较低水平,澳新银行在3月14日推出新政策,购房首付只需10%(之前为20%),就可申请为期十年的只还利息贷款。澳新银行的这一举措是为了刺激消费,促进房产市场抬升。结合地产周期来看,利率降低必将导致房价上升,澳新银行的这一举措也预示着现在的房价下跌恐怕已经接近谷底,触底反弹的关键转折可能即将到来。

总结

综上所述,关于房地产,影响房价的因素颇多,从人口到金融。老百姓关心的是如何在可承受范围内,获得最优房源,关注房区学校和医院数量及优劣,关注有多少就业机会,关注空气状况、交通拥挤程度等。

而学者和公共政策制定者关心的问题通常是,什么决定房地产投资、什么决定人口流动、城市规划战略应是发展中小城市还是大都市圈、房地产市场是否有泡沫、如何建立长效机制等。

开发商、投资人和行业从业人士关心的是,什么决定房地产周期,如何利用发地产周期达到合理盈利目的。蓬勃发展的市场往往会诱惑买家在房价增长的高峰时期购买。如果买家多了解房地产市场的周期就可以在市场较低增长时间段购买,使得利益最大化。

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责任编辑:Alexandra

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热门评论

  • 举报 app_1479556181_ 2019-05-14 21:24:50

    刚过十二点半, 你告诉我 你的风扇是肿么转得?

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