澳洲亿忆网专栏地产政策解析新政出台,空置土地建造房屋费用不能抵税了?丨税务

新政出台,空置土地建造房屋费用不能抵税了?丨税务

2019-11-15 来源:澳洲房产大全 阅读数 3115 分享

最近碰到一个有趣的案例,在这里大家分享。

客户Apple 前几年买了块大地,但一直因为资金不足等原因空置,最近终于敲定方案,决定贷款建造投资房。可是审批贷款需要漫长的过程,Apple真是有点等不及。

Apple 想知道:“如果用自己现有的自住房对冲账户里的资金先支付建造款;等到建成前,放贷机构批了贷款,并向建造商支付全部建造金额;然后建造商将自己先前支付的款项全部退还Apple的话,那么贷款产生的所有利息是否都可以作税前抵扣?”

也许您也曾遇到类似困惑,和Apple 一样,在建筑贷款的问题上纠结过:

△ 通常要等好几个月后才能分批提取贷款,我想现在就开始施工,而建筑商需要我先付定金才能开工。我可能等不到放贷那会儿,现在就得拿出自己的钱付给建筑商。

对冲账户里的钱,我想知道这部分计算的利息可以抵扣吗?

△ 如果按照我的假设方案,建筑贷款被提取的那一刻,它留给建筑商手中,我不会动用那笔资金。建筑商只是从银行那里拿到钱后退还了我以前支付的款项,以便继续进行建造。

那么这样操作产生的贷款利息可以抵扣吗?

ATO怎么看待呢?之前,如果您购买闲置土地打算建造投资房(产生未来收入),那么贷款利息、市政费和其他持续持有成本类的费用是可以进行税前抵扣。

您必须证明已经(并且正在)积极的真实的筹备建造房屋,并在房屋建成后立即出租。税局是接受有可能种种原因发生的延迟。如果这些延误超出了您的控制范围,您仍然有权要求减税。

如何证明您在积极真实的筹备建房屋呢?

? 向金融机构寻求建造资金或积极变现其他投资来为建房提供资金

? 与建筑商沟通施工过程并获得建筑成本估算? 与建筑商沟通设计合适的房屋计划? 与市政厅联系,递交土地开发计划或有关该财产的其他相关文件? 与当地房地产经纪人联系,以确定预期的租金回报根据TR 2004/4所得税相关条例规定,在确定利息费用是否可以税前抵扣的时候,要考虑which funds are put and of subjective purpose will in,也就是钱到底是怎么来的,钱到底是怎么用的?

回到这个客户的案例中,尽管对方已经明确建造的房屋用途是确实用于投资,还是要看利息是怎么形成以及形成的时点,关键在于这个钱怎么个借法,前后顺序非常有讲究。

再来看看有关最新法律的更新:

在2018-19年度联邦预算中,政府宣布将限制与持有闲置土地有关的费用的税前抵扣。相关条款包含在2019年《财政法修正案(2019年税收诚信和其他措施第1号)法》中,该法于2019年10月28日获得最终批准通过。注意,该法律适用于在2019年7月1日或之后发生的空置土地的税前抵扣,哪怕您该土地在该日期之前已经持有。

那么修正法里怎样的土地被视为空置土地呢:

√  在产生费用时,该土地没有永久性结构;或√  该土地虽然包含永久性结构,即住宅房舍,但该房舍在法律上无法被占用,或者没有被出租或可供出租。

但土地是农业生产用途,或者土地本身是用于商业经营,或者假如土地的拥有者是如下实体,新法就管不着了!□  公司□  退休金(自我管理的退休金基金除外)□  托管的投资信托或公共单位信托□  或所有成员均为上述实体的单位信托或合伙企换而言之,新法影响到了个人、信托、自营养老金结构。

Apple的事情碰到了新的挑战,房子造好前拥有的土地算是空置土地了,建筑贷款的利息抵扣看起来都要打水漂了……大家有兴趣参与进一步讨论的话,可以联系我们, 或者加入我们的读者讨论群,共同探讨上述情形或者分享您的故事,让我们助你一臂之力。



原文链接: 点击进入

责任编辑:yun

*以上内容转载自澳洲房产大全,亿忆网对内容或做细微删改,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

下载APP

手机亿忆

亿忆澳洲

返回顶部

web analytics shopify traffic stats web analytics