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北京院子, 澳洲院子

2020-09-19 来源:澳洲财经见闻 阅读数 3725 分享

这些天的'北京院子'成了新闻话题,例如“2000万豪宅成烂尾,富翁也被割韭菜”,或“70亿购房款被挪用。泰禾别墅业主崩溃想跳楼”不一而足。

业主们想跳楼的各路秘籍也纷纷出炉。这个基本销售一空的项目也会玩完,也会烂尾吗?

澳洲的北京人有很多,相信这个在“比五环多一环”的通州,这个北京院子会引起许多澳洲华人的关注。

我在北京与澳洲地产商都刷过存在感,或许可以聊一聊个中滋味。

院子风波

2014年,“广告杀手”成龙代言了泰禾院子系列,号称复兴中国院落文化。

坐落六环的北京院子从此成京城热门。一期院子面积从380到2000多平方,总价3238-50000万每栋。

但据腾讯财经最新报道,泰禾目前有349亿债务到期未还,2020年全年到期的债务达到了555.1亿元。

而北京院子二期共有520户,购房款总额超70亿元。由于监管账户资金被泰禾方挪作他用,监管账户余额只有约2.5亿元。

巨额债务诱发泰禾集团的一系列连锁反应。包括了北京院子二期的可能全面烂尾。

这也使得院子的业主们发起自救保护团,网络,司法诉讼,游行,上告,求得解救。用一个业主的话“我们北京院子的业主现在都是难民。”

院子一期的行情如何呢?看看一个法院拍卖的情况就知道一二。

一套面积大约400平米的房子起拍价要4300万,从链家的资料看,一期基本10万元每平方。

二期的业主眼看着到口的肥肉吃不了还得兜着走,怎可甘心?

或许项目代言人该是岳云鹏,他的名言“我比五环少一环”,如此秦禾的北京院子会少一环麻烦?

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京城地主与72家房客

2001年我效力的公司是赴京发展的第一批粤系开发商,富力晚一年入京,而且富力当时拍卖成交了北京地王,他们的位置好像在南二环附近,当然那时候的地王价格今天即使通州的北京院子地价也比他贵。

我们的地块在东直门外,对面是加拿大领事馆,记得原土地方是北京一家国企。

北京那时地产,豪宅也就10000元人民币一个平方左右的样子。曾伟在朝阳公园的项目算贵的,也不超过20000元。

我们附近的项目例如万国城之类都算明星楼盘,均价也就现在中国三线城市的价格。

每年的年底例牌,京城各大地产商要聚一聚,同时把国内的大佬也一并请来。

那时的北京地产商是讲圈子的,任志强与潘石屹是那时的圈中“瓢把子”,一个能说,卷舌的北京话,一个脸皮厚,西北乡音却想论断中国经济。

大佬们做首席,包括了南方来的地产大佬们,南方老板基本不懂北京圈子文化,台上也不会讲话。不像北京的本地同行,见面大家都像亲戚拜年一样热闹。

即使像万科的郁亮也似害羞的高中生,在这般氛围下也无生息,记得我上前问候他,他也是不苟言笑。

有一个被“同化”的南方人反而是香港人童渊,他号称香港售楼冠军讲京腔,却穿着港式,游走南北方,有时还客串大佬们聚会的主持。

周末无事,喜欢约袁一泓去喝点小酒,他号称那时京城地产第一笔,好像在21世纪做事。

他是江西人,所以有时我们在三里屯一个江西菜馆见面,那时的三里屯还没改造,酒馆是北京老四合院改的。见面反而很少聊地产,尽是胡天胡地瞎扯。

三里屯的北京原味院子可能再没有机缘重现了。

现在的北京地产商圈子基本没有了,一来北京的楼从二三环到了六环,太多地产商了。二来资金压力,上市财务目标快把这些个地产商都快逼上树了,哪有闲情雅致到处作揖唱哽。

京城地产商为赚钱二字可谓下足功夫。广告上是德国洁具,法国地板,意大利大理石,当然这也是建筑师提出的要求。

到了施工时,除了洁具实在无法更换,可能其他一概是换作国产,采购成本当然少了许多,地产商依然得意洋洋感觉进口国产一个感觉吗!

如果你以为京城地产商们作风彪悍,那你或许错了。本土的业主们自当仁不让。

以被拆迁的老北京人来说,所谓朝阳大妈大爷们的厉害传统是从他们而来。拆迁款不满意是肯定的,开发商拆掉了老北京的文化是更不满意的。

于是乎,他们有36计让开发商们无法施工,堵门, 躺工地都是入门知识。半夜施工也是不行的, 投诉,媒体曝光等招招让开发商难受。

开发商们兵来将挡也自有妙招,你堵我的施工大门,我半夜找人骚扰你全家安歇。你媒体曝光,我‘购’一个夜间施工许可。

就以秦禾北京院子的业主作风之伶俐就可见一斑。现在的京城房客们早已脱离以前“手撕鬼子”的手段,网络,公众号让开发商们无处可逃,更别说房客中也隐匿着大咖。

看看秦禾房客,能让腾讯财经一连几天头条报道开发商的劣迹就可知其实力,非泛泛之辈可以作为,非散兵游勇可比拟。

京城房价从20年前的单价8000元到现在100000元,膨胀的数字填不满前赴后继的开发商,也填不满房客们财富自由的美梦。

欲望之口不仅吞没着京城的地产商,不也在侵蚀着所有房客吗?...

澳洲无圈

澳洲是没有地产圈子的,圈套也是基本没有的。

澳洲院子可以买开发商的,也可以找建筑商,甚至你自己搭建都可以。

大的地产商像Mirvac ,1972年就在悉尼创建了,虽名声在外,却是低调的很。

多年前他们公司高管甚至到深圳去万科考察学习,Mirvac的一位员工曾跟我说他们是澳洲的“万科”,这样华人容易理解。

还有一个地产商Lend Lease更是国际化的开发集团。业务横跨管理,建设、投资、开发。即使美国,欧洲一些标志性建筑都可见其身影。

你我可能连这些公司CEO的名字都不知道。他们是上班CEO, 下班BBQ的普通澳洲人。像广东开发商老板坐一圈打麻将式的交往更是不可能。

如果想自建房,自有一大批建筑商可供选择,包括这些年华人建筑商逐渐长大成熟。我们熟知的澳洲地产首富就是建筑商美利通(Meriton)的老板Triguboff。

说回澳洲地产开发,我觉得最有意思的是开发过程中地下发现有文物的事,通常澳洲考古部门会进驻你的工地,你可能要等上一年半载,运气不好的话,搁置开发是常态。

最近矿业巨头力拓集团Rio Tinto一件新闻相信华人都有所耳闻。他们在西澳挖矿业时,不小心把46000年前的土著文化遗址的古老岩石“炸掉了”,随后向传统原住民道歉。被拒绝!

这不仅引发了当地原住民的强烈抗议,并引发了保护土著文化遗址的全国性辩论。Rio Tinto公司表示无辜,因为拆除是在合法的批准下完成的。遵守了澳洲法律义务。

三名高管包括CEO被罚款百万以上依然无法服众,现在已经是全部被炒鱿鱼。西澳州长已经要求重新立法,比以前要更加严格。

恒大与碧桂园派生出的中国地产商是高周转,生高利润'made in china', 几乎全部中国地产商都在学这个高周转,北京院子就是其衍生出的必然结果。而此招却是当今中国教科书式的开发模式!

中国房产商的背后是一条巨大的产业链。设计院、广告公司、施工队、材料商...。开发商吃大鱼, 乙方吃虾米。

澳洲地产商想高周转是不可能的。那怕你认识市长、州长甚至总理也没用,任何一个环节其实是法律、安全、规范等一个长长的链条。法律代价让大部分把关的官员都不敢放生。

澳洲任何一关先过律师衙门。每一个环节动辄上百页的合同。想快都办不到。

施工队也不是你的下线,甚至你还得向他脱帽敬礼。发展商得小心翼翼地反过来回答他们的问题,至于垫资、带资抑或偷梁换柱的事基本不可能。所以的风险基本开发商承担,不到交房的这一天,别想用到一分钱的销售款。

澳洲人的房子就像车子一样,基本都是大型号的,世界上恐怕只有加拿大与澳洲有这样条件。

而院子有多大就全看你的想象了,从后院几个平方靠近CBD的town house 到院子600多平方的所谓老澳人平均户型,再到策马扬鞭半小时还未到院子尽头的农庄。

澳洲房子的基本费用主要是body, council, land tax三个基本费用也就是管理费与政府费用。

按400平方占地为基准,秦禾的北京院子光物业管理费要每年10000澳元。而这个费用在中国的别墅级物管费中只是中等。

澳洲这样的院子所有费用合计我相信超不过5000澳元。而有些区域如果没有body费,费用更低。

再看看维护费用,澳洲大多数新房子过了10年可能一次维修都没有,相信很多华人都有同感。

北京的院子们就没这个好运了,三年开始, 地板开翘, 墙面掉漆,屋顶漏水,隔音差...各位看官说了,那澳洲房子就没问题吗?

当然有。极少的案例是律师挪用客户资金而开发商是无法挪用的。出现这种情况后你大可等待比你定金还多的赔偿,购房者的监管账户是受澳洲政府背书的。

还有这几年澳洲房屋出现的易燃包层问题、天花板裂缝问题,引发许多的集体诉讼。

以悉尼Opal塔楼的集体诉讼为例,大楼内业主于去年7月将悉尼奥林匹克公园管理局告上了法庭,以寻求数百万的赔偿。随后,大楼建筑商Icon、开发商Ecove、工程施工单位WSP被相继拖入诉讼。

院子在中国是越来越稀缺的“资源”, 院子在澳洲只是普通不能再普通的民居。

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澳洲院子

华人眼里的澳洲院子如何呢?

相信70万华人心中自有自己理想的模样。昆州的浪漫,新州的华丽,维州的古典,南澳的乡村气息,西澳的典雅, 北领地的热带风情, 甚至塔州也有天涯海角的雄宏。

院子的描述让我想起老舍的俩篇文章,这是我心目中的理想居家。

一个是《养花》,老舍说,“每到藤蔓交织、瓜果点缀,虫鸟鸣叫之际,在架下支张桌子,摆起简单的酒菜,看繁花在海风中,在暮色里,在月光下,日子容易丰盛起来。

天冷的时候,壁炉里的一把火,再看着孩子们在院子里乱跑,心里踏实。”

在我的小院子里,一到夏天满是花草,小猫只好上房去玩,地上没有它们的运动场。”

院子中有自然,有天伦之乐才是心头好!

老舍的另外一篇是《理想家庭》

“我的理想家庭要有七间小平房:一间是客厅,古玩字画全非必要。一间书房,书籍不少,都是我所爱读的;一张书桌,桌面是中国漆的,放上热茶杯不至烫成个圆白印;桌上老有一两枝鲜花,插在小瓶里。

院子必须很大,靠墙有几株小果木树。除了一块长方的土地,平坦无草,足够打开太极拳的。

其他的地方就都种着花草——没有一种珍贵费事的,只求昌茂多花。

屋中至少有一只花猫,院中至少也有一两盆金鱼;小树上悬着小笼,二三绿蝈蝈随意地鸣着。

先生管擦地板与玻璃,打扫院子,收拾花木,给鱼换水,给蝈蝈一两块绿黄瓜或几个毛豆。”

或许期望着哪个开发商在澳洲建个老舍式的中国院子,临着个老舍茶馆一解我的心结呢!

柏拉图的理想国是海市蜃楼,其实永远无法实现。生活里不是老舍的理想院子更可爱吗!

有院子总是好的。只不过北京的院子或许少了点安全感,而澳洲的院子里多了些寂寞与乡愁...





责任编辑:Alina

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热门评论

  • 举报 亿忆网友220.245.2 2020-09-20 12:23:12

    就是,我也是北京那亇嘎的的土著居民。

  • 举报 亿忆网友55.66.32 2020-09-21 07:36:46

    拿没有普遍性和可比性骗稿费

  • 举报 亿忆网友75.127.0 2020-09-20 11:38:12

    三里屯就没有四合院。江西菜馆更没听说过。我是三里屯土著,别在这瞎扯。

  • 举报 疯狂的野马 2020-09-20 13:02:38

    北京是全世界最好的城市

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