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加拿大房产数据分析:自2003年以来,租房比买房更好

2020-10-12 来源:海外即时通 阅读数 789 分享

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据《环球邮报》报道,几乎每个工作的加拿大人都想买房,大多数人也都这么做了。目前加拿大的住房自有率超过了66%。除去那些尚未支付首付款、收入最低的四分之一的年轻人,加拿大的住房自有率达到了90%左右。

实际上,拥有房产并不总是比租房好,这一结论可能会让人感到惊讶。并且更不合常理的是,尽管房地产市场非常火爆,但对于在过去10年里退休的人来说,租房本来应该是更好的选择。

这一结论是基于以下两种情况的比较得出的:第一种情况是买房并持有30年,第二种情况是租房并在股票市场上投资等量。该分析涵盖了从1938-1967年、1990-2019年的两个时间段的数据。

在每30年的开始阶段,假设家庭买到了他们能购置的最多的房产,抵押贷款的还款相当于第一年收入的22%,加上相当于今天的8万美元(约合53.8万人民币)的首期付款,但其缩水因素与收入相同。例如,1990年的购房者会以3.8万美元(约合25.5万人民币)的首付款购买一套价值14.7万美元(约合98.8万人民币)的房子。

另一方面,假设租赁者所投资的金额等于一套房子的首付款,以及抵押贷款支付减去净租金的金额。除此之外,租赁者所需要缴纳的所得税按照一年一算。

为了进行比较,对房主明确需要支付的财产税、保险和维护费进行了减免。假设年租金与房价的比率一直在稳步下降,从1990年占当前房价的7%下降到现在的4.5%。这个比率是后来分析结果时的一个关键因素。

在2001年之前的所有时间,房主的净资产都要比租房者高得多。这反映了这样一个事实:租房者将不得不动用他们的储蓄来支付每30年的后期租金,因为租金的增长快于抵押贷款的支付。

房主的优势在2002年后开始急剧缩小。数据显示,2009年后,做一辈子的租房者会更好——这是针对1980年到1990年之间决定租房还是买房的年轻家庭而言的。这一时期的高抵押贷款利率是有利于租房者的一个主要因素。

需要特别指出的是,在进行数据分析时,所使用的房价指数是加拿大各城市的综合指数。多伦多或温哥华的房主的情况可能会好一些。例如,该指数显示,从2001年到2020年,按实际价格计算,房价每年上涨4.2%,而《经济学人》报道,同期多伦多房价平均每年上涨4.6%。

另一方面,过去十年的时间里,在多伦多和温哥华存在的类似泡沫的情况不可能永远持续下去。这些城市的房价可能会一直保持高位,但未来房价的上涨最终会像纽约等地一样消退。这留下了一个紧迫的问题:潜在购房者现在应该做什么?如果一个人的投资期限是30年,那么现在买房还是租房更好呢?要回答这个问题,必须把眼光放远,同时要考虑股市回报、房价上涨和抵押贷款利率的长期前景。

目前的股价估值非常高,这可能预示着在不太遥远的将来,加拿大经济将持续放缓。估值高的一个原因是,现在利率处于异常低的水平,没有其他投资渠道。利率目前正处于稳定,并将最终小幅上升,这对股市将是温和的负面影响。房价上涨的速度也将放缓,不过何时放缓很大程度上取决于外国买家需求的强弱。同样重要的是年租金与房价的比率。预计当前的比率为4.5%,这可能是有史以来的最低水平。

基于这种情况,租房可能仍然是更好的选择。至于回报是否足够大,能否承担灾难性后果的风险,则是另一回事。同时,考虑到那些在上世纪90年代退休的租房者的负净值。与房主不同,他们的退休保障将处于严重危险之中。如果租金与房价之比升至5%以上,买房无疑是赢家。

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作者:ROANKIDA

责编:路一斯

责任编辑:Quan

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