买地建房 -- 打造专属于你的梦想之家

很多人都有这样的梦想——全部家庭成员住在属于自己的大别墅里，同时也可以让自己的孩子和宠物在别墅的后院欢快地玩耍。

然而中国大城市居高不下的的房价让这美好的愿望难以实现，甚至可以说遥不可及。

在澳洲，买地建房（House and Land）是一个受欢迎的投资策略，简单来说就是买家先买下一块土地，再设计建房。

本期导读

“买地建房”的好处

为何买地建房贷款流程较复杂

买地建房是一笔贷款还是分土地与建筑两笔贷款？

澳洲买地建房的贷款特点

“买地建房”的好处

节省大量的印花税。买地再建房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税

自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准

可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间

为何买地建房贷款流程复杂

在澳洲买地建房相对复杂，因为涉及到许多方的工作配合，包括建筑商（builder）、分包商（contractor）、贷款机构（lender）、律师（solicitor）、会计师（accountant）、造价师（quantity surveyors）还有当地的市政厅（council）。

整个建房过程中各方工作的协调就尤为重要，这么多人涉及其中，每个都是各自领域的专家，但也难免不明白相互的工作细节，自然也可能会出现问题。

任何细节上的问题都会带来整个建房的延迟。比如建筑合同（build contract）不断修改，最终借款金额的变化，可能因为贷款额度有误延迟开工。

所以卖方提供House & Land Package来方便买家，买家需要做的事情就是先选择好地，然后卖方会根据买方的想法拿出房子的construction plan供其参考。买家可以对图纸提出自己的意见，内部的一些细节都可以根据买家的要求做微调，建筑商再进行修改，直至达成一致并按买家意愿建好房子。

买地建房是一笔贷款还是

分土地与建筑两笔贷款？

和一般的期房（Off the Plan）和建成物业的贷款不同，买地建房涉及两份合同。如果购买土地建房，考虑分开来处理（Split Contract），贷款也是分为“土地贷款”和“建筑贷款”两笔处理。

这样办理，贷款交割的时间是不同的，但如果借款人贷款申请时没有分开处理，那么就意味着土地建筑为一笔贷款，这个时候就会出现问题，因为在土地成交时，贷款机构会要求提供建筑部分的20%首付资金。

假设土地交割时，借款人还没有准备好建筑部分的首付资金，那么就会涉及到借款超过 80%，借款人将需要支付相应的房贷保险（LMI, Lenders Mortgage Insurance)，更糟的是贷款可能会需要重新审核。

如果您有买地建房的需要，请联系华瑞集团专业的贷款经纪人为您量身打造适合您的贷款计划。

澳洲买地建房的贷款特点

在大多数情况下，土地出售合同和建房合同两份合同的签约主体是不一样的。

土地合同的卖方通常是开发商或房产代理中介，而建房合同则由客户选定的建筑商签订。

有时候，大型建筑商会同时签订两份合同：作为房产代理中介出售土地，同时也提供相关的建房方案。

需要注意的是，借款人必须在建房之前完成土地的交付，也就是说取得土地产权，这意味着从土地交付开始，包括在整个建房过程中都要支付土地贷款利息，这是土地持有成本。

一旦开始动工建房，建筑商会和贷款机构以及买家联系，根据不同的施工节点安排支付建筑进度款。每个建筑阶段完工时，借款人需要发送付款申请签字附加相关单据，然后贷款机构安排直接给建筑商支付款项，每支付一笔费用，买家则需要多还那一笔费用的利息，直至交房，买家开始正常还整个房子（土地+房屋）的利息。

这也解释了为什么买地建房策略中，选对建筑商如此重要。

好的建筑商不仅能保证质量，而且能最大限度地缩短工期从而将尽量降低持有成本。施工期越长，作为买家需要支付的贷款利息越多。