亿忆微信公众号
下载手机亿忆app
新闻
澳洲房产投资三大军规,赚钱几乎轻而易举
2 个月前来源: 澳新见闻分享到
1

中国的语言博大精深,有时说“好了伤疤忘了疼”,有时说“一朝被蛇咬,十年怕井绳”。到底哪个对呢?

放在当下,正好是疫情对经济、对房价影响扑朔迷离的一个写照。疫情,甚至更进一步说是疫苗,将决定一定阶段房价的走势。疫苗强,恐慌弱,人流流动,公寓先恢复;疫苗弱,恐慌强,边境封锁,House继续看涨。

看着没有观众的诡异的奥运开幕式,听着”杨倩勇夺首金“也没那么激动。疫情让奥运都变成这样,何况房价。

当然,还有两个重要力量,对房价中期和长期走势产生重要影响:货币和科技。

美国6月房价同比上涨23.4%,而高盛和美银刚刚发布的报告说,美国房价不是处于泡沫中。加拿大BMO银行分析师DougPorter研究表明,全球房价以45年有记录以来最快的速度在上涨。

这中间首先有货币的作用:货币越发,市面上有了更多钱;不能旅游,甚至出外吃饭都少了,钱有结余了;利率超低,放银行的钱觉得亏,而房子贷款却不用还很多钱。

上周大家都讨论澳洲审慎监管局(APRA)要求金融机构做出明年应对负利率的方案。是啊,如何存银行的钱天天在减少,出国玩又出不去,你是不是就开始琢磨买房了?都这么想,房价会怎么样呢?

科技的力量主要是三个:在家远程办公普及、自动驾驶改变出行方式、3D打印降低建筑成本。第一点大家现在就感觉到了,疫情加速了工作配合的方式,所有?都快速习惯了Zoom会议。

远程办公就带动了房子的属性的改变。记得原来在国内的时候,工作强度大,交通时间长,很多?天不亮就出发,半夜才回来。

家,只是个睡觉的地方,Bedroom而已。现在,天天在家办公,未来,也会很多时间在家办公,同时也 有了更多全家在一起生活的时光 。

家,working room,living room,study room,……的角色越来越重了。

你发现全家确确实实需要更大的空间了,更舒服的环境了,需要院子,甚至需要有树的院子。

同时,由于上班的时间减少,你会有更多生活时间分配在家的附近,你发现家附近的生活配套、邻里人文、周边环境,取代了火车站,也变得越来越重要了。

这是一股不断向前的力量:房子在生活中越重要,大家就越愿意拿出更高比例的收入,花在房子上。

社会的人均收入不断提升,花在房子上钱的比例再提升,那整个社会房子的总价值就更快提升了。房价“被”提升了。当然,过热的炒作会招致政策上的管理,进而被市场惩罚。咱们先识别的是大的方向。

回到眼前,从18年开始,悉尼新公寓的开工量大幅下降,疫情又进一步加剧了这个下降。House推倒重建并不能增加住房供应量,这公寓是新增供应量的主力。

随着边境放开,长短期移民的进入,新增供应非常少,这个供需矛盾将体现在房价上,包括公寓和House。对于刚需者来讲,是如何未雨绸缪,提前做好应对,该出手就出手的问题。对于投资者来讲,是综合分析,把握好时机的问题。

再靠近一点,再一周或几周,解封了,房价会怎么样?同事给我讲了一个真实的故事:lockdown前,买卖双方在一个豪宅的价格上谈判呢,一听说lockdown了,买家很快签约了,而且,比之前自己谈的价,高了近20%!

当然,在健康安全面前,有钱人更不差钱儿。但健康安全也的确是所有人的需求。

这次lockdown还是挺吓人的。原来以为风平浪静、世外桃源,突然发现这病毒无孔不入,让人们逃不胜逃啊。

转到房子上,更吓人的是,lockdown期间,居然“房照卖、价照高”!

这么严的lockdown管理下,一个时间只能一组看房人,同时疫情会让大家出门多些顾虑,照说需求会被影响啊?错!清空率没有降下来,成交量没降而且开始反弹,很多房子的价格比lockdown前“再上一层楼”!

今年年初“70天暴涨”,应该包含了很多为躲疫情而换房的需求。4月后大家心态平和下来,以为没事儿了,房价也就没涨那么猛。现在,这事还没完了呢?!

lockdown期间毅然决然出来看房、参加网上拍卖、出高价拿下的买家,代表了这个迹象。

结合低利率的催化,解封后,会不会更多需求一下子释放出来?

尤其刚需的,不管是学区房,还是公寓转House,还是换个更大的公寓,都要仔细考虑,果断决策啊。

形势就和大家聊到这儿。接下来的市场,可能瞬息万变,对于确定要买的朋友,一方面如何尽快买到合适的房,另一方面如何不做冤大头,用合适的价格买到,后面再给大家三个具体的操作建议。

前面关于价格走势的分析仅供参考,每个人视角会不同,大家要结合自己实际情况来考虑。

下面我分别结合大家手边儿可用的房产数据工具来展开介绍。

对区域选择“别太痴情”

如果不是“不差钱儿,随便买“,那么购买目标区域范围决定买到房的速度。有些朋友有很强的”不确定性恐惧症“,就像”陌生人社交恐惧症“一样。

对自己很熟悉的地方,知根知底,优点很清楚,缺点也就那样。再加自己的朋友、孩子的同学都在旁边,不想在离这里远的地方找房子,觉得心里没底。

也有朋友经过千挑万选,终于找到了几个各方面都符合的区域,盯着那里不放。拿出”非她不娶“的架势,在比较小的区域范围内买房,可是,那里的房子并不是”非你不嫁 “啊!买房子不是娶媳妇,你感情?事,可对方是只认钱啊!朋友、同学,更多也是偷懒的原因。

稍远儿点不影响友情,还可以结识更多新朋友。

会有很多的区域、你细品会发现,真的更适合。房子更是了,而且住进来也可以自己小修小改,满足心愿。扩大范围,理智选择,更能找到最合适的。

每次买房,都是重大的事情,几年才一次。自住的,意味着对未来全家生活的重要选择,投资的,更是要获得满意的回报。一方面认真梳理出到底什么是最核心的需求,另一方面可能不要太苛求,目标范围别太小。

以自住为例,核心需求除了预算,还要结合家?的情况和未来的规划,比如对华人比例的需求、学区、火车站等。同时,其他人文情况、环境、占地大小、甚至私校资源等,都在疫情背景下被强化了。

来源:HomeOne.Com.au

把这些需要梳理清楚了,可以在房产数据网站HomeOn网站上去搜索区域了(homeon.com.au)。利用HomeOn的区域筛选功能,找一找哪些区域符合要求,发现更多可选择的地方。然后结合区域的其他指标,包括区域概况表里的主要数据,及这个Suburb的价格变化图,进一步筛选确定范围。

要快速买到合适的房,切不可偷懒,不能靠撞大运。区域范围是关键的第一步。怎么也得包括10多个中等Suburb 的范围。

对地段分析“放弃假想”

第二个大家喜欢喜欢偷懒的地方,是认为“世界是平的,Suburb里面都是?样的”。这个假想,很害人。

代表性的,比如West Pennant Hills、上北的?些区域、有高压线经过的区域、Suburb里学区差异大的、有成片 Heritage的区域等,同一个Suburb里边,各地段、街道的差异很大。其他区域也差不多,都有好街、差街之分。

选定了目标范围,要对这些区域的地段差异做一些研究。不然,真容易掉入”好区的价格、差街的位置“这个陷阱。一开始以为赚到了,后来越来越发现不对劲,到最后想卖的时候,更发现价格上不去。

历史成交价,和转手率,都是了解这些差异的重要指标。价格的后面,都藏着很多故事,不是咱们走马观花考察一下就能发现的。而同一区域内,转手率高低的差异,大家可以猜想一下后面的原因。

关于地段、街道,数据网站HomeOn.com.au相关信息和数据很全很方便,可以好好研究研究每个目标区域。现在lockdown在家,更可以安排出时间来研究。

当然,即使不是lockdown,提前做些功能也是取胜的法宝。主要从三个地方可以研究区域内的地段差异。

第一个是每个 Suburb的一年或半年成交分布图,由于使用不同颜色区别价格,很多区域一眼就能看出价格差异来。同时使用上面的“价格转换“按钮,可以把所有这些成交价转换为当前的价格,看得就更清楚了。

这个成交色阶分布图和价格转换,都是其他网站或APP没有的功能。

来源:HomeOne.Com.au

第二个功能是街道排行榜,把主要街道的相对价位和周转率都列出来了,认真研究的都可以自己把这些画在地图上,就更清楚了。

第三个功能是每个房屋的分析报告里,有这个街道五年来所有成交与Suburb当年中位价的对比图,更是一目了然。虽然有些功能是会员功能,但会员功能?常超值($99半年),适合正在买房的朋友。没有进入买房阶段的朋友,可以注册账号试用,10天试用期,也把区域研究明白了。

来源:HomeOne.Com.au

对价格策略“不要随性”

本文不适合“土豪“、”家里有矿的朋友“。买房,还是不想做冤大头的。对心仪的房子,价格稍微高点儿也可以接受,但如果买贵了很多,那就吃亏了。既然卖家”认钱不认人“,咱买房也一定要”脚踩几只船“。也只有这时候,价格策略才有意思。否则,”忠贞不二“,”我的眼里只有你“,那没有什么价格选择,最高价且得到卖家认可,是唯一途径。

价格,方向上是随行就市,差不多就行,指望捡到便宜,那只适合绝世高手。价格从两个维度来判断:周边和趋势。

查周边成交,HomeOn的确是更方便、更一目了然。价格判断,其实没那么神秘高深,把周边成效情况了解了,一般就有大概范围了。然后就是按自己喜好程度做些增减了。输入房屋地址,立刻呈现这个房子周边500米范围内最近3个月、半年、一年的成交分布。

点击旁边的“$“按钮,所有价格都会显示在上边。这时还有分户型的成交价分布统计。点击每个户型,就只显示这个户型在周边的成交分布与价格。非常方便,对价格就有感觉了。当然,每个周边成交具体情况也可以一个一个比较。这中间特别提醒大家,关注每个房子的”地价“。你简单可以把地价差异,当成不考虑地上建筑,两个地块的价值差异。

来源:HomeOne.Com.au

比划两下,这个房子的价值就会有些感觉了。如果再配合 HomeOn房价计算器和房屋分析报告里周边推导价,就更心中有数了。

当然,估价永远只是参考,总有一些估价会偏差较多的。同时,估价要与房价趋势和你对这个房子的喜欢程度有关。如果你觉得房价上涨中,那出价就要向上浮动一些,如果处于回调中,则可以向下压一压。

现在很多网站都有估价,HomeOn曾做过一个比较,6月19日的所有House拍卖成交价,与估价对比,HomeOn 平均偏差是8%多一点,而另一个很主流的网站的估价平均偏差高达17.6%,同时有系统性偏差,基本上都是偏低。可见,不可简单迷信大牌估价。

关于价格趋势,一个是看整个城市的清空率和成交量的变化,每周六各网站发布的,是重要的参考。还是有?个是分片区的趋势,这个除了HomeOn给会员每周邮件发送的悉尼各片区分析报告之外,其他地方还没有每周及时的分析,只能凭大家各自的感觉。

以上三点具体建议,与大家共享。接下来一段时间,如果确定要下场子了,要买房了,真的建议大家做好充足准备,快速投入战场,力争速战速决。

一般来讲,每年8月到11月,价格是节节上升的。今年疫情下,不确定性变大,刚需者迅速搞定为上啊。

文中没有提到房屋本身,因为这个一方面大家各有所好,无法统一评判。另一方面大多数没注意到的房屋的问题,几千或几万块搞得定的,还不算大坑。另外提醒,房屋的 Easement、Heritage、防火防洪、建造年代等,大家都分别与Agent了解清楚,根据自己情况来决定重要性。

周六City很多人游行,让咱们对疫情的控制又多了一份担心。这世界的变化,咱们真管不了啊,管好自己的小家,用好自己的钱袋子。祝大家都平安顺利啊!

*以上内容转载自澳新见闻,亿忆网对内容或做细微删改,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

分享到

相关推荐

全澳房子转贷创历史新高公寓买家当心!少了这样东西 公寓立即贬值好房不愁卖 二季度全澳豪宅交易量大幅上升疫情期住房需求飙升 住宅成交量再创记录澳洲房产投资置业投资小课堂~开发商对项目...
亿忆评论评论1

全部评论 1

查看更多评论