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澳洲紧急封城,房价要崩?
2 个月前来源: 澳洲财经见闻分享到
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众所周知,今年的房价一路高歌猛进,尤其是三月份,全澳房价在一个月间飞涨2.8%,是三十二年来最高涨幅。

不过,进入冬天之后,房价增长开始变缓,尤其是新州维州相继封城,大大阻碍了房屋买卖。

不少朋友问,房市的拐点快到了吗?疫情之下,房价还能涨多久呢?

新州州长宣布封城(图源:ABC)

封城的影响有多大?

根据Corelogic最新数据,处于封城期间的悉尼和墨尔本,虽然拍卖房子的数量明显下滑,但是清空率依旧保持在70%以上,可见买家的需求依旧非常强劲。

Corelogic的研究主管Eliza Owen表示,澳洲房价在封城期间依旧保持坚挺,虽然封城期间交易量有所下降,但是只要解封,交易量就会迅速回弹。

买房需求依旧强劲(图源:The Australia)

因此,短暂的封城并不会对房价增长造成影响,相反地,很多地方竟然出现了“越封越涨”的现象:

一方面,卖家认为这不是个挂牌的好时机,推迟甚至取消卖房。不仅如此,很多建造团队也被迫推迟施工、完工时间,这也导致市面上房子的数量进一步减少。

而买家在封城期间无法购房,因此只能等待解封,而一旦解封,这些被压抑的购房需求就会出现爆发,买家会迅速入市购房,市场竞争异常激烈。

“如果澳洲能够在9月份解封,春季将迎来一波销售旺季,当然,这也取决于经济恢复的速度”——Eliza Owen

可以预计,如果澳洲能够在未来一两个月把疫情基本控制住,解封后将出现销售旺季,迎来一波房市“小阳春”。

利好牛市的因素有哪些?

1.利率情况

纵观房价走向的历史,可以发现其涨跌与利息的涨跌幅度非常接近,某种程度上,银行利率的变化会直接影响到房价的涨跌。

澳联储RBA反复强调利率政策会按兵不动,至少在2024年不会加息,保持目前最低基准利率0.1%。

不仅如此,监管机构APRA更在不久前通知银行,在2022年4月之前,必须要制定好各项方案和系统来应对可能到来的零利率或负利率。

APRA通知银行为负利率做准备(图源:AFR)

由此可见,在未来短期内,利率上调的可能性较低。

在低利率的情况下,越来越多的人觉得把钱放在银行赚微薄的利息,还不如把钱取出来去投资置业,趁现在贷款门槛很低买房,还能从牛市中分一杯羹。

2.供需情况

房子的供应量也会决定未来是买方市场还是卖方市场,政府的建造审批量可以反映供应量的情况。

澳洲建筑审批量(图源:ABS)

从ABS的数据看到,独栋屋的建造审批量从2020年下半年开始迅速飙涨,于2021年4月达到历史高点,审批量超过15000套,但在2021年4月份Homebuilder补贴结束之后,开始下滑,五月份审批量比四月份足足下降了10.3%。

公寓审批量虽然在5月份稍有提高,但是依然低于十年平均值。

由此可见,在没有政策的扶持之下,建筑的供应量还是相对较低,供不应求的卖方市场会在短期内存在。

3. 疫苗普及情况

疫情的情况依旧对房市有所影响,而疫情的控制,还得看疫苗的普及情况。

疫苗有待普及(图源:The Guardian)

根据媒体ABC统计,按照目前每周 1,044,183 剂的速度,可以预期在 2022 年 2 月上旬完成4,000 万剂疫苗接种,实现全面接种澳洲所有成年人。

按照理想的情况,如果疫情成功得到遏制,2022年下半年顺利开国门,留学生和其他海外人士的回归,将有助于租金的逐步抬升,海外人士入市购房也将进一步推动房价持续增长。

悉尼机场(图源:Sydney Airport)

是否有房价下跌的风险?

虽然有好的预期,但我们也需要看到潜在的风险。

首先是疫情爆发的风险。目前新州疫情最为严重,日增病例超过一百,甚至快接近两百。

不仅如此,上周悉尼、墨尔本和布里斯班还爆发大规模的反封锁游行,成千上万的民众走上街头,摘下口罩,大声高呼“要自由,不要封锁”。

这些人公然无视公共卫生令,将别人的健康、安全置于非常危险的境地,也大大增加了抗疫的难度和风险。

反封锁游行(图源:The New York Times)

虽然除了新州之外,其他州的新增病例已逐步减少,但新州的疫情无疑是“不定时炸弹”,如果没有及时得到遏制,疫情再次蔓延到其他州也是有可能的。

如果疫苗普及速度缓慢,澳洲很有可能延长封城、封国的时间,长期来看会出现市场疲软、消费者信心不足的情况,不利于房市的发展。

再者就是澳联储提前加息。

在7月份的会议上,澳联储部长Philip Lowe表示,澳洲经济比预期恢复得更快,并开始进入迅速增长的阶段。

同时,Philip Lowe也指出房地产市场过热,令人担忧。目前悉尼的独栋屋中位价已经增长超过18%,人们的还贷压力大大增加。

虽然Philip Lowe表示2024年前不会加息,但是RBA正在密切关注市场的变化,并不排除提前加息的可能。

(图源:Sydney Morning Herald)

除此之外,澳洲的几大银行也预测,RBA有可能提前加息时间,于2023年甚至是2022年末开始加息。

由此看来,如果房地产市场过热,政府也有可能出手调控,打压投机行为,提高利率,银行则将提高贷款的门槛,导致房价下跌。

因此,对于买家而言,在贷款方面还需量力而行,不可盲目借贷,否则一旦利息提前上调,很有可能出现资不抵债的情况。

结语

总而言之,支撑房价比较重要的因素,是疫情的控制情况和政府的经济调控政策。

如果没有出现重大意外,在目前利率保持稳定,房屋供应量依旧较少,疫情相对可控的情况下,近2年左右房价增长的基本面没有变,反之,则会出现房价波动甚至下跌。

您认为,在疫情之下,房价还能涨多久呢?支撑房价上涨、导致房价下跌的因素还有哪些?

欢迎说出您的看法!

声明:本文所载观点、结论和建议仅供参考,在任何时候都不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本文观点所造成的一切后果,本作者均不承担任何法律责任。

参考文章:

https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-approvals-australia/latest-release

https://www.abc.net.au/news/2021-03-02/charting-australias-covid-vaccine-rollout/13197518

https://www.corelogic.com.au/housing-market-lockdowns

https://www.smh.com.au/politics/federal/rba-keeps-rates-unchanged-but-starts-winding-back-emergency-levels-of-support-20210706-p587b0.html

https://www.afr.com/policy/economy/why-the-rba-won-t-be-quick-to-lift-rates-20210625-p584az

https://www.corelogic.com.au/sites/default/files/2021-03/210401_CoreLogic_HVI.pdf

*以上内容转载自澳洲财经见闻,亿忆网对内容或做细微删改,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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