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澳洲房产投资置业投资小课堂~开发商对项目的设计与定位直接关系到房产品质高低 我们该如何分辨
1 个月前来源: 明明房产views3010分享到:
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大家好我是澳洲Jerry,买房子对我们来说,都是人生中的大事,也很有可能成为我们人生中最大的单笔支出,所以很多购房者变得非常谨慎。

而且老想在房产市场上捡漏,但往往都是事与愿违,买到的房子都不是漏,其实买到的定位低的产品。

今天我们来说说房地产开发商中对每一个项目的分类和定位,这里没有房产买卖,只有房产知识分享。

大家应该对国内万科地产和中海地产这种大型房企应该不陌生吧,万科地产应该是常年稳居中国地产行业龙头老大的地位,每年竞拍的新地王很多都被万科收入囊中。

但是大家有所不知,就像万科地产这种龙头老大的地位,对于每一块土地的属性和产品设计都是有定位的,他们会把每种地块定义为A类地块,B类地块和C类地块。

也就是说,A类地块是比较好的地段,周边商业配套好,非常齐全,周边都是富裕阶层,所以A类地块设计的产品,一般都以大户型,改善型居住面积,小区绿化、景观,甚至连每一栋公寓进门的大厅设计,都会体现出高端上档次。

所以这种楼盘的售价一般都定位比较高端,万科的产品一般都会比周边的同类新楼盘,高上一两千每平都是很正常的,因为这类消费人群看重的是品质,而不会太在意价格。

B类地块一般是在一些中产阶层,刚性需求为主的消费人群,他们会把产品设计成为比偏实用型,售价合理,要符合当地的消费人群的承受能力,所以一般也会压缩成本。

表现在楼盘的密度较高,楼间距较窄,压缩各种绿化地带,每栋楼各种景观也会相应逊色,每栋楼入户大厅,也会显得相对比较寒酸。

以前万科的某些楼盘,虽然地段一般,但是还是金字打头的一些项目,如果你仔细观察,你会发现金字打头的万科项目,好像有些名不符实,和一些优质地块的A类地块上,金字打头的项目不是一个档次。

其中的道理就是每一个优秀的房企,在产品定位上都是做了深思熟虑的,他是不会在B类地块上花费太多的金钱和精力去打造奢华的感觉。

更不会冒险在B类地块上打造一个只有高收入人群才能承受的大户型产品,因为是不符合产品定位,给自己带来很大的风险,只有符合了产品定位,符合了市场需求才能快速消化。

再说C类地块,那就是属于首置业消费人群,都以小户型为主,以性价比为卖点,因为他的地段配套都相对薄弱,消费人群也多以首次购房或者是刚工作的年轻人为主,主打价格便宜,用价格来吸引买家,而不是品质。

所以像这类产品成本压缩非常厉害,房企必须精打细算节约每一处成本,因为它的售价也是相当便宜,为了吸引首次置业年轻人,基本都是刚踏入社会没有什么经济实力的购房者,考虑购房者承受能力为房企的重中之重。

所以大家搞清楚房企产品定位以后,就了解房企对于每一块土地,都会给它做市场定位,产品设计和消费人群分析。

 如果一个房企连这个都不知道,在C类地段造了一个豪华公馆,你觉得富裕阶层会到哪里去买房子吗或者说在A类地段打造成为小户型高密度,适合首置业年轻人的产品。

如果一但产品设计错误,定位失败,对房企将会造成很大影响,产品滞销甚至拖垮整个房企,除非是一些没有经验的房企才会干出这种愚蠢的事情。 

我用中国的房产市场来举例,大家都应该明白我的意思,在全世界任何一个地方的开发商,只要是成熟的开发商,都会对地块定位,在澳洲墨尔本也不例外。

所以就出现了在富人区最好的地段,设计豪宅,在偏远地区设计小户型刚性联排别墅,这就是最基本的市场定位。

如果在同一个区域,都可以划分不同的定位,我们就拿墨尔本东南热门区Mount waverley里来举例,位置好的房子与位置不好的房子之间的差价,有可能会达到30万到40万。

 


价格差距是巨大的,因为开发商拿到土地成本也是不同的,比如靠近购物中心,火车站,学校,这些地方就属于A类地段,只要在A类地段拿到的土地,开发商一般都会用心打造高端产品。

高端产品就适合自住人群的高端买家,如果可以步行到学校商场火车站,那就算属于绝对的抢手货,开发商拿到这种地块的时候,都会提升自己的定位设计和品质,来迎合高端消费人群。

B类地段就是所有的设施都不能步行到达,都必须是开车,开车在5分钟之内都可以满足生活需求,这一类的土地开发商一般会把它设计成为中等配置,符合市场讲究实惠,讲究性价比的买家。

还有一种就属于C类地块,因为这类地块一般都在整个区域内的边缘,离商业 火车站 学校较远,区域相对差些。

有一个区是东南沿海22公里处的Mentone,这里的地块就非常明显,同一区域内靠近海滩位置的地块,起码在1,50万澳币左右,但是有地块是靠近Moorabbin机场那里,甚至1,00万澳币就可以买到。

 


这一类地块开发商拿地成本也会比较低廉,但是他们设计的产品,就以市场上低端的标准去设计。一般这一类都是属于投资类型的买家,看重价格不看重装修,自己又不会去居住的,这一类消费群体。

所以就产生了很多自住买家非常开心的告诉我,在某某地方买到一套低于市场价的房子,你推荐我的房子要1,30万,我买到只要1,00万就可以了,以为自己捡到漏了,其实买到的项目无论是地段、装修、品质也都是定位偏低的,其实根本就不是捡漏,就是买到开发商定位上的低端项目而已。

当然你是买来投资是没有问题,自住买家今后会发现很多地方不满意,装修用的材料都是比较廉价的,因为开发商为了迎合购房者必须压缩成本,所以售价比较便宜。

有可能大家对这个开发商的成本还不是那么有概念,在澳洲的开发商那里不是按平方算的,是按square算的,请看下图。


 

开发商项目的成本是这样定位的,自住型的房产成本定位是在18,000澳币一个square的成本,投资房产品的成本定位是会在16,000澳币一个square的成本,甚至更低。

用料比较上乘的项目,也就是我们所说的豪宅,成本至少要22000澳币一个square,如果是带地下室的豪宅成本就要24,00026,000澳币一个square

像顶级富人区的地段,比如说Balwyn这种豪宅区,数一数二的豪宅,会达到35,000澳币一个square,当然如果项目在Toorak的话,成本就是更高。

那项目的成本是体现在哪些方面呢,大家可能还没有概念的话,我举简单几个例子,大家就可以有大概的了解。

比如卫生间里的瓷砖,都没有贴到房顶,那这种房子就连16,000澳币一个square都达不到,也就是说是绝对的投资级产品,是给投资客买来用来出租的。

所以就是它便宜的原因,自住买家因为贪便宜去买了这种产品,会发现很多装修材料都不尽如人意,会越住越不开心的。

还比如说,卫生间淋浴房瓷砖的铺设工艺,也可以明显的看出项目的定位,块或8块地砖往中间倾斜,中间地漏,瓷砖是故意打碎带拼缝的,那这种就是最基本的工艺,也是最简单的工艺,适用于16,000澳币一个square成本预算。

 

还有一种是我们能看到在淋浴房的一边有两条或者三条下水线,整个地砖是水平向一面倾斜的,这在工艺上要求是很高的,所以像这种水平的铺设在开发商那边成本就是18,000澳币一个square水平。

 

豪宅区的高端项目,瓷砖铺设工艺,肉眼是看不到排水沟的,他是在四面有渐进式的排水,这种就是更高端的一个水平,经常采用与豪宅上。

我们也可以从厨房电器的配置上,看出一些端倪,大家对德国bosch博世这个品牌都比较熟悉,这样形容德国博世就相当于德国汽车中的大众, 经济实惠型,性价比较高,这种产品多采用于成本16,000澳币这个水平。

另一个是高端产品德国miele米勒电器,我把它形容成德国汽车中的奔驰和宝马,定位可以说是一个豪华定位,如果一个项目使用了米勒电器,开发商那里的定位起码是成本在18,000澳币一个square以上的。

 

以前的米勒品牌,很多都用在五星级酒店甚至于迪拜的奢华项目里面被广泛采用,微软的总裁比尔盖茨以及足球巨星贝克汉姆都曾经是德国miele米勒家电的喜爱者。

还有一个品牌是德国的Gaggenau嘉格纳,大家对这个品牌有可能不是很熟悉,界世最顶级的国德厨具牌品,心匠精神是论无技术还是计设都是行业的领军者, 这个品牌就相当于奢侈品牌兰博基尼。

品牌成立于1683年,历经335年的历史了,就比米勒更上一个档次,一般都会用在顶级豪宅项目上,也有公寓用这个品牌的电器,那这个公寓的定位也相对高端。

 

还有一个品牌就是VZUG瑞族,也是豪宅经常使用,在高端产品上就相当于是汽车中宾利的档次,其实开发商对每一个产品是怎样定位都是非常清晰的,都是预先设计好的。

所以太多的消费者不是从品质上面去分析项目,而是从价格上去分析项目,那同样是汽车,为什么宾利和大众售价会差那么多呢?

如果他的厨房电器用到的是宾利这个级别,其它的地板、地毯, 大理石台面 ,水龙头、陶瓷脸盆、 橱柜 甚至是五金件、涂料用的档次都会不同。

如果他用的是奔驰宝马那个级别的,他的各种配套材料也都会用在这个档次。

开发商选用的这些配套材料,可以选择大品牌的,也可以选择由建筑商代理的,一些小品牌或者根本没有品牌的产品,这个之间的成本要相差三倍之多。

如果这个项目连大众级别的品牌电器都没有用到,用了一些不知名的品牌,你就可以清晰地感受到它的定位,一般都是用在首置住定位和投资级别的物业上,由于预算限制他们对价格的敏感度,是高于对品质的敏感度。

大家对项目定位有了一个清楚的认识后,当你选择项目的时候, 自住买家千万不要去只对比价格, 除非预算非常紧张没有办法,因为大家都明白了一个道理,就是一分价钱一份货。

我们如果买期房,如何鉴定它的品质,就必须要从开发商提供的材料清单上去辨别, 这个是需要长时间的积累和经验的。

你要捡到漏是真正的兰博基尼或者是宾利打折的时候, 你以打折价买到这样产品,才是真正的漏,但是这些奢侈品牌一般很少打折,因为不符合它本身产品定位的高端性和稀缺性。

所以一直等待市场想捡漏心态的买家,往往最后都是自以为买到了便宜的产品,其实是买到了是整个区域内定位偏低的项目而已。

其实很多自住买家都是有实力的,并不是预算不够,每次与我交流后就明白了其中的道理,提高些预算,去买到符合自己定位的产品,而不是一味的去追求价格。

谁都希望买到价廉物美的产品,但这句话是矛盾的,但有些时候中介为了迎合消费者心理也会说一些消费者喜欢听的话。

通过今天的例子,大家对如何选房应该有了基本的概念,但还是有很多选房细节不能一一列举,有任何关于房产问题可以线下交流。

谢谢观看,我是澳洲Jerry,我会陆续更新,给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。

作者:Jerry WANG



*以上内容转载自明明房产,明明房产墨尔本分公司对内容或做细微删改,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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#定位#项目#产品

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