澳洲亿忆网专栏地产工资涨幅赶不上贷成本 现在买房不见得是最划算的投资

工资涨幅赶不上贷成本 现在买房不见得是最划算的投资

2021-06-10 来源:澳财网 阅读数 1311 分享

根据澳大利亚房地产协会 (REIA) 最近发布的数据,这里的房价正以十多年来最高的速度上涨,仅仅今年前三个月就上涨了 6.8%。

有一些人可能认为,眼下是入市购房的好时机。

可就像买股票一样,“追涨杀跌”总是有一定危险性。最好的购房时机应是房价飙升之前,如果房价已在持续飙升,那么就很难说是否会买在峰值。

今年年初时,悉尼一套中位价住房的价格为87.2万澳元,就在五个月后,也就是今年 6 月初,这个价格已经飙升至 97万澳元。

几个月内的涨幅就接近了10万澳元——这就是“拖延症”的巨大代价。

同样,在墨尔本,一套中位价住房的价格已从 68.2万澳币攀升至 74.05万澳元。在珀斯,这个数字则从 47.1万澳元攀升至 52.15万澳元。

除了房价的大幅上涨之外,银行也开始逐步取消历史低记录的房贷利率政策。例如,在过去一段时间内,银行的四年期固定房贷利率曾低于2%。但是,现在已经开始先后上调。

因此,澳大利亚广播公司(ABC)的报道认为,既然在半年之前,没有能够下定决心投资房地产,那么现在或许已经错过了最佳的时机。

购房成本已从低点反弹

澳联储曾多次表示,最早预计要等到 2024 年才会提高当前低至0.1%的现金利率,而现金利率的变动决定了浮动抵押贷款利率的变动。

此外,澳联储也承诺3年期债券利率将保持不变。而3年期债券利率决定了银行3年期固定利率抵押贷款的成本,因此房贷的3年期固定利率也几乎没有变化。

然而,自联邦银行(CBA)在3月22日上调四年期固定房贷利率0.2个百分点,至2.19%以后,余下几家银行先后提高了4年期的固定利率。这也意味着,尽管目前利率仍处于历史性低位,但是未来购买房产的成本将会逐渐升高。

年轻一代无法像上一代那样还贷

此外,对于眼下购房为什么要谨慎,还有一个原因值得评估:现在的工资增长不见得可以赶上房贷成本的涨幅。

对于上一代——也就是战后婴儿潮一代(1946-1964年出生)而言,买房是一笔非常划算的投资。

首先,他们的房子相对更便宜。根据澳大利亚广播公司的报道,在1990 年代末之前,购房成本通常是家庭税后收入的 2- 3倍。然而,目前的购房成本已经接近税后收入的 5倍,并且在悉尼等首府城市,这一数值更高。

其次,随着时间的推移,上一代人的房贷往往更容易偿还。其中主要原因却并非如现这样,是由于房贷利率的下降。实际上,对于父辈一代,10%左右的房贷利率也很常见。但是,工资上涨明显更快。

在过去,年轻的购房者往往会很勉强才通过了银行的房贷偿还能力测试。但是,几年后,经过几次大的通胀和工资上涨,他们将有足够的能力偿还自己的房贷,有些人甚至可以提前还清他们的贷款。

墨尔本大学的经济学家加诺特教授(Pr. Garnaut)在有关疫情后澳大利亚经济复苏的书中指出,从1992年到2012年,澳大利亚经济处于一个相对繁荣的时期,澳大利亚人的工资涨幅较可观,平均收入在发达国家处于前列,甚至一度超过美国四分之一。

可从2013年以后,澳大利亚总体的生产力增长放缓,人均生产力增速更是停滞不前。加之社会财富向高收入人群集中,很多家庭的实际人均收入是在下降的。

他甚至用“狗日子(Dog Days)”来形容2013年到2019年这段时期。

银行还款能力评估是否太松?

有人认为,之所以,上一代人能够提前还清房贷,是因为银行用于计算还款能力的标准可能设置得“太死”,没能考虑到未来工资的大幅上涨、以及通货膨胀。

但还有一种可能是:现在银行的还贷能力计算标准设置地比原本要“宽松”,因为银行还在持续沿用 “抵押贷款倾斜”原则。

前澳联储行长格伦·史蒂文斯(Glenn Stevens)也曾使用过另一个术语来形容这一方式——“前期负荷(front-end loading)”。

在高通胀时代,利率也相对较高,工资随着高通胀率而迅速攀升,使得还贷负担“在贷款的早期阶段最为严重,但是随着时间的推移而下降”。如下图所示,房贷在收入中所占比重随着时间的推移而下降。

与之相左,在一个低通胀、低利率的世界中,斜率明显更低,趋于平坦。按照现在的情况,这条线应接近一条水平线。

财政部预测,如果工资增长保持在历史低点附近,随着时间的推移,偿还住房贷款只会更加困难。

即便如此,银行还在使用曾经用过的方法进行评估来发放贷款。如果你获得贷款,你将被评估为能够像1990年代初一样:工资的涨幅远远高于还贷成本的增加,随着时间的推移还贷越来越轻松。

“退休了还要背房贷”时代要如何投资?

事实当然并没有那么乐观。

过去20年,达到退休年龄却仍在偿还抵押贷款的房主比例翻了一番。为什么有些银行在向借款人提供贷款之前会询问有关养老金的详细信息?这可能就是原因之一。

情况会有所好转吗?也许吧,前提是如果工资再次恢复到一定的涨幅。

根据联邦政府预算案未来四个财政年度的预测,工资增长率仍将非常低,分别为1.5%、2.25%、2.5%和2.75%。

2021-22财年澳大利亚联邦预算案主要经济数据预测截图

财政部秘书史蒂文·肯尼迪(Steven Kennedy)在上个月表示,如果政府不坚持从 7 月开始按照每年增加0.5%的方式上调强制性养老金供款,那么每年的工资增长率可高出 0.4个百分点。

可以即便如此,这一涨幅也和20年前无法比拟。

论财富,婴儿潮一代是千禧一代(1980-90年代出生的人)的12倍以上。要想追上父辈,年轻人需要知道如何明智投资。

澳大利亚房产是婴儿潮一代用来增加投资和财富的主要策略之一,持续了长达30年的历史。但是,作为年轻人,想要获得超出父辈的财富,这种策略恐怕并非最佳选择。

尽管过去6个月房价迅猛上涨,但这一涨幅不可能一直维持下去。

根据澳大利亚证券交易所(ASX)与Russel 投资公司联合发布的报告,过去一个世纪,澳大利亚性价比最高的“蓝筹房”——也就是那些需求旺盛、供给有限、空置率低地区的住房,投资回报率大约在年均6.8%的水平。这与澳股大盘自1900年以来的平均年收益率正好相同。

当然,并不是说投资股票一定会比投资房产更好。但房地产从来都是重资金长周期的投资类别,如果在房价攀向峰值时期,把自己的全副家当都砸在房产里,似乎并不是十分明智的选择。

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责任编辑:Quan

热门评论

  • 举报 亿忆网友112.141.180 2021-06-11 14:09:20

    SB作者你知道什么时候最低谷?都是事后诸葛亮,这种文章人人都会写。

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