在澳洲，买房和投资股票哪一个收益更高

新闻目录

1.在澳洲，买房和投资股票哪一个收益更高？

2.墨尔本地铁施工致周边商家损失惨重

3.墨尔本烟草店被要求支付“保护费”

4.澳华裔房东私自“改房出租”！

5.澳洲知名建筑集团破产！

1.在澳洲，买房和投资股票

哪一个收益更高？

近期澳洲股市的短期波动与长期收益相比显得微不足道，但在相同时期内，股票的表现真的比房地产更好吗？

最近一个月股市的疲软引发了许多持有股票的澳洲人的担忧。澳洲股市接近进入技术性回调状态，即下跌超过10%。

这波动荡源于美国市场，由于投资者对关税对经济的影响以及在估值过高的环境下经济衰退风险增加产生了担忧，导致市场情绪转变，并波及到澳洲市场。

对于未投资股票的人来说，股市的回调通常不会引起立刻的担忧，但由于国家大型退休金基金同时投资本地和全球股票，引起了许多普通澳洲人的注意。

大多数在职澳洲人通过其退休金接触本地和海外股市，许多人由于最近的回调看到其余额有所下降。

尽管最近下跌，股市长期仍然上涨

虽然10%的股市下跌看起来令人担忧，但需要将近期下跌置于透视框架中来看待。五年前，ASX 200指数曾在2020年3月16日录得30多年来最大单日跌幅，因刚开始的疫情影响经济的担忧导致股市下跌9.7%。市场继续下跌，并在3月23日全国封锁开始当天触底，从此前的历史高点下跌约30%。

但在那动荡时期之后，市场出现了一波巨大的牛市，直到今年2月澳洲股市达到历史最高点。从低点到高点，ASX 200上涨了88.2%。即便在最近的疲软之后，ASX 200相比五年前的低点仍上涨71.4%。

与房地产市场表现的对比

在全国层面上，根据最新的PropTrack房价指数，自2020年3月以来，房价总体上涨了46.7%，但各地表现差异很大。

在此期间，阿德莱德的房地产价格增长81.7%，成为表现最佳的城市，略高于珀斯（81.2%）和布里斯班（80.9%）。南澳、西澳和昆州的地区价格表现类似。

州际迁移、生活方式偏好的变化以及这些市场的供需失衡推动了这一巨大增长，同时由于利率上升，贷款能力下降的买家寻找更便宜的房屋。

悉尼房价上涨38.6%，堪培拉35.4%，霍巴特37.1%，达尔文30.4%。墨尔本是例外，自疫情以来房价仅增长了15%。

这种表现不佳归因于疫情期间更严格的封锁、州际人口迁移、相对于人口增长更高的住宅建设水平、经济疲软和税收变化。

股票相比房地产表现更好，但并不简单

表面上看，过去五年全国和主要首府城市的股票市场表现优于房地产市场，尽管最近几周疲软。如果没有近期回调，ASX 200将表现优于阿德莱德、珀斯和布里斯班这些最强的城市。

然而，这一结论忽略了几个关键因素。首先需注意，要从股市获得71.4%的回报，投资者需要在2020年3月市场最低点买入——在极端波动时期做出如此准确的时机判断非常困难，因为许多投资者当时正恐惧地抛售股票。

另一方面，股市中的杠杆投资，即保证金贷款，较不常见且风险更大，因为即便小幅下跌也可能造成巨大损失。使用保证金贷款的投资者需维持账户内的某个权益水平以覆盖潜在亏损。如账户余额低于要求的保证金，投资者需追加资金或被迫平仓。

而房地产市场并非如此。如果房屋价值低于贷款余额，即“负资产”，贷款方不会要求房主追加资金或出售房屋。根据RBA的数据，很少有贷款处于负资产状态。

收入、开支与流动性

影响比较结果的因素之一是股息——公司支付给股东的利润部分。ASX 200的股息收益率目前约为3.5%，低于略高于4%的长期平均值。

同样，出租房产的投资者会有租金收入。根据最新的REA集团租赁报告，全国毛租金收益率为4.4%，公寓收益率（4.9%）高于独立屋（4%）。

（图片来源：RealEstate）

毛租金收益率未考虑开支，例如利息、管理费和维护费，具体视投资者的个人情况和房产而定。股票与房产的另一个区别在于流动性——资产转换为现金的难易程度。

股票可随时在线买卖，而房产交易通常需要几周或几个月，且交易成本高，需要专业服务如房产中介和律师。

房产通常价值数十万乃至上百万，而股票交易可以小至500澳元。房产锁定了大量资本并集中风险于单一资产中，且表现并无保证完全跟随更广泛的市场。相比之下，等额的钱可以投资于多个不同股票或指数基金，分散风险。

一个核心问题是拥有房产与股票的税收优势对比。股票交易者需为利润支付资本利得税，房地产投资者同样。但对自住房屋住户来说，出售主要住所获得的利润通常免税。

房产的价值不仅仅在于收益

虽然过去五年的数据显示股票优于房产，简单的表现比较忽略了大多数人购房使用杠杆，而大多数散户投资者并不用杠杆买股票。

它也忽略了拥有房产的各种成本，以及股票和房产产生的收入。

该比较也强调了股票市场的潜在波动性，获取最大回报需在特定时间进入和退出市场，另一方面，购买房产带来的风险集中。

撇开回报不谈，房产相对于股票的一个最大优势在于其实用性。本质上，房产提供住所，但它也是一项有形资产，可以进行个性化、装修，甚至完全推倒重建。

对于大多数澳洲人来说，房产不仅仅是投资。它提供了安全与保障——在不确定时期，这一点尤为重要。

2.墨尔本地铁施工

致周边商家损失惨重

《先驱太阳报》报道，维州政府正在推进的Suburban Rail Loop（SRL）项目，旨在通过建设一条连接Cheltenham与华人Box Hill的地铁，缓解交通压力并促进区域经济发展。

但该项目的建设工作也给周边商家带来了不断攀升的经济负担，以及艰难的生存挑战，这一点在Clayton和Glen Waverley尤为明显。

当地酒吧、餐厅、理发店和零售商纷纷表示，这次施工带来的财务打击甚至超过之前疫情封锁。他们形容SRL提供的补偿“残酷无情”，远远不能弥补实质损失。

有些企业表示，财务损失迫使他们动用养老储蓄，一位企业主甚至在描述这种感觉时痛苦落泪，觉得自己“就像被踩踏的蚂蚁”。

（图片来源：《先驱太阳报》）

在Glen Waverley，SRL施工导致Railway Parade North封闭，造成商圈与顾客隔离。Tang餐厅老板Michael Qi表示，自从道路封闭后，他的生意遭遇大幅下滑，营收迅速减少。

“原本被告知施工只持续3个月，我们并没有抱怨，但如今已经延长了7个月。”

为维持生意，Qi被迫动用10万多澳元的储蓄。Qi还指出，SRL长达7个月的施工仅提供了1.5万澳元补偿，这与他的实际损失并不相符，这让他感到措手不及。

他还质疑SRL未能事先充分告知施工细节和具体开放日期，让商家无所适从。

（图片来源：《先驱太阳报》）

相邻的Yoon's Kitchen老板Anna Bae面对类似困境，她因收入月损失超过1.5万澳元，不得不裁掉半数员工。 她抱怨道，“我们连Uber Eats都无法用，因为司机找不到停车位或者入口。”

施工不仅影响了堂食，还影响了外卖业务，更加重了经营的困难。而理发师Chris Ong自施工以来也遭受巨大损失，收入减少已经超过4万澳元。

而理发师Chris Ong自施工以来也遭受巨大损失，收入减少已经超过4万澳元。 这进一步加剧了移民背景的企业主的焦虑，他们在面对移民生活压力的同时，还要应对生意下滑的问题，不少人甚至已被迫关闭门店。

（图片来源：《先驱太阳报》）

开设马来西亚餐厅的Mila Metlenko便是其中之一。她在2019年投下了毕生积蓄50万澳元开设了餐厅，但施工导致的收入骤减让她几个月来未能开出工资，并承受着健康上的不良影响。

面对经济和健康的双重压力，Metlenko倍感无奈且痛苦。

3.墨尔本烟草店

被要求支付“保护费”

据澳洲九号台新闻3月17日报道，墨尔本多家烟草店遭到勒索威胁，警方抓获8名嫌疑人，其中包括未成年人。

在代号为“Taskforce Lunar”的行动中，警方成功逮捕了8名嫌疑人，其中包括未成年人。

警方在墨尔本北部多个住宅和仓储设施展开突袭行动。

此次行动涉及的地区包括Broadmeadows、Donnybrook、Wollert、Epping、Essendon、Lalor、Taylors Hill、Airport West、Thornhill Park和Meadow Heights等。

警方还搜查了Roxburgh Park和Coolaroo的仓储设施。

他们缴获了多种武器，包括四支枪（两支高功率枪、一支手枪和一支霰弹枪）、刀具，以及爆炸物。

此外，还查获了大量现金、10公斤散装烟叶和6000支电子烟等物品。这些物品据信与一个中东有组织犯罪集团有关。

（图片来源：澳洲九号台新闻）

据警方调查，犯罪分子的作案手法十分明确。

他们会亲自到访烟草店，要求店主拨打一个国际WhatsApp号码。

一旦接通，电话那头的犯罪集团成员就会勒索店主，要求每月支付一定金额，否则就会烧毁店铺。

如果接听电话的不是店主本人，该店铺也会面临被烧毁的威胁。

（图片来源：澳洲九号台新闻）

被捕的8名嫌疑人年龄在16至26岁之间，均被控勒索罪。

其中一名26岁的男子据称是Mongols摩托车党的正式成员。

另有两名18岁和19岁的男子也被控勒索罪，将于当天出庭。

此外，还有两名男子（22岁和41岁）在行动中被逮捕，但罪名与此案无关。

（图片来源：澳洲九号台新闻）

警探督察Graham Banks表示，这些被捕人员是代表一名身在海外的严重有组织犯罪头目进行勒索活动。

他强调，警方将打击犯罪活动中所有层级的参与者，包括犯罪集团领导者、协助者，以及实施纵火和勒索的执行者。

目前，警方仍在继续调查此案。他们呼吁知情者与警方或Crime Stoppers联系，提供相关信息。联系电话为1800 333 000。

4.澳华裔房东

私自“改房出租”！

澳洲九号台3月17日报道，一幢位于悉尼西南区的房屋，外表看似普通，实则暗藏玄机。该房产的华裔房东Katy Meng Yuan Chen（自称“Amy”）被指擅自搭建隔墙，将原本的一居室房屋，改造成了有7个房间的寄宿公寓。

租客Daniel因需接受双侧髋关节置换手术而无法工作，因此他已在这处房产居住了八年之久。

最新的一则房源广告显示，这套带有一间卧室和一间浴室的精致小屋，预计每周租金仅为355澳元。

Katy Meng Yuan Chen（图片来源：九号台）

而Daniel每周支付250澳元租金，若他的六位室友也支付相同的租金，Amy每周的租金收入可高达1750澳元。

对此，Daniel表示：“她就是在钻空子，大肆敛财。”

据《A Current Affair》栏目了解，Amy至少拥有三处类似的房产，都被改造成了寄宿公寓。

房屋内部，窗户旁搭建的简易隔墙将厨房和浴室分隔开来，租户甚至需要额外付费才能使用洗衣设备。

厕所被安装在淋浴间内，而厨房里仅有一个可插电的单头炉灶。

Daniel称有3名租客挤在车库里居住。

租客Daniel（图片来源：九号台）

Sotherby’s Realty的房地产经纪人Michael Pallier直言，这处房屋就是一个“定时炸弹”。

Pallier表示：“我立刻能看到明显的安全隐患——这是一幢木板房，而里面住着七个人。我不确定他们是否有人吸烟，但最大的风险还是火灾，即便是家用电器起火，后果都不堪设想。”

“我真的替这些住在这儿的可怜人感到难过，感到愧疚。我觉得，作为房东，至少该有点良知，怎么能让人住在这样的环境里？”

去年10月，在收到关于该房产被用作寄宿公寓的投诉后，Canterbury Bankstown市政府曾派代表前往了位于Wiley Park的这处房产，进行实地检查。

当时，Amy被要求在一个月内整改，市议会表示她当时确实完成了整改。

然而，几个月后，该房屋的状况似乎又回到了从前——当九号台的节目组前去探访时，只见院子杂草丛生、垃圾遍地，空气中弥漫着刺鼻的异味。

在最新的房屋检查后，市政府对Amy处以4500澳元的罚款，理由包括未经许可的房屋改造、非法用途，以及未遵守开发许可要求。

Amy现在必须将房产恢复原状，并清理掉垃圾。

（图片来源：九号台）

Canterbury Bankstown市政府就此事发表了一份声明，声明如下：

在市政合规团队检查了位于Wiley Park的这处房产后，我们向房主发出了通知，打算根据《1979年环境规划与评估法》和《1993年地方政府法》发布拟议的整改命令。

这些命令涉及房屋及附属建筑未经合法审批而进行的改造及用途变更，同时也涵盖了过度生长的植被和杂物堆积问题。

此外，市政府向房主开出了三张每张1500澳元的罚单，罚款内容包括未经许可的房屋改造、非法用途，及未遵守开发许可要求。

5.澳洲知名建筑集团破产！

《先驱太阳报》3月17日报道，墨尔本高端建筑公司VCON的破产风波愈演愈烈，该集团旗下又有四家公司相继倒闭，导致数十名员工失业。

VCON以其屡获殊荣的项目闻名，包括位于墨尔本Mornington半岛的葡萄酒庄Jackalope，以及South Yarra的公寓楼Fawkner House。然而，该公司在去年年底正式进入清算程序。

（图片来源：《先驱太阳报》）

据《先驱太阳报》报道，VCON集团旗下又有两家相关公司，在上周被指定了清算人，导致近50人失业。这两家公司均以V-Struct品牌运营。

除此之外，两家以Element Five品牌经营的豪华多户住宅和商业建筑公司也已破产。上周四，Element Five及Element Five (Aust)分别进入清算和自愿托管程序。

VCON和Element Five均由Anthony Morton和Robert Morton兄弟共同创办。

（图片来源：《先驱太阳报》）

VCON集团的破产已导致近100人失业，并让债权人面临超过3000万澳元的损失。

Grant Thornton的一位发言人在接受《先驱太阳报》采访时表示，清算人已停止V-Struct及V-Struct Projects No.1这两家公司的业务运作，导致46名员工被裁。

该发言人称：“清算人目前正协助这些员工处理他们的索赔和相关权益问题。”

他还透露，对最早倒闭的两家VCON旗下的公司进行的初步调查显示，它们因与Brighton一项重大项目的开发商发生纠纷，而陷入财务危机。

“该纠纷导致履约保证金被扣除，严重影响了VCON的现金流。”

“最终，这使得他们无法承接新项目，导致运营无法继续。”

（图片来源：《先驱太阳报》）

此外，尽管V-Struct在VCON破产前仍在积极参与多个项目，但建筑行业的极端挑战性环境，加之清算程序带来的连锁反应，使其难以获得新业务，最终陷入困境。

该发言人表示：“我们了解到，VCON集团已经耗尽了一切可能的融资渠道，未能获得足够资金来支持V-Struct和Element Five的继续运营，迫使董事们最终不得不将这些公司分别提交破产清算和自愿管理。”

最新的破产清算报告显示，单是VCON的倒闭，就已造成约40名员工失业，并使无担保债权人面临超过3200万澳元的损失。

目前尚不清楚Element Five和V-Struct的破产涉及的具体债务金额，也不清楚它们在破产时是否仍有在建项目。

此前，《先驱太阳报》曾披露VCON正在接受调查，据称在倒闭前夕将数百万澳元转移到关联公司并出售资产，包括10辆汽车。

清算人Hewitt先生此前曾对VCON向关联公司支付的700多万澳元款项表示担忧，同时指出，该公司在破产前处置了多项资产，包括车辆、房产、厂房设备，以及一份仍在履行的建筑合同。

《先驱太阳报》并没有暗示Morton兄弟有任何不当行为，只是报道清算人正在调查相关指控。

VCON自称是“墨尔本最知名的建筑公司之一”，已有20多年运营历史。

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